Fastighetens värde överstiger inte köpeskillingen - En kartläggning av värdeintyg vid lagfartsansökan

Sammanfattning: Vid beviljande av lagfart efter fastighetsköp beräknas stämpelskatt på det högsta beloppet av köpeskilling och taxeringsvärde från föregående år. Om aktuellt taxeringsvärde saknas ska jämförelsen istället, enligt 9 § i lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter, ske med ett intygat värde. Detta värdeintyg ska vara utfärdat av en sakkunnig och ange fastighetens marknadsvärde vid tidpunkten för köpehandlingens upprättande. Ambitionen med detta examensarbete är att kartlägga värdeintygen som hittills varit outforskade. Hur värdeintygen i praktiken är uppbyggda och hur väl de lever upp till de krav som ställs av inskrivningsmyndigheten och i lag analyseras utifrån tre beståndsdelar: att upprättaren är sakkunnig, att värdetidpunkten är vid förvärvstid-punkten, samt vilken typ av jämförelsevärde som är angivet för egendomen. Underlaget utgörs av över 500 värdeintyg från inskrivningsmyndighetens akter, vilka sedan har sammanställts i en Excellista. Resultatet visar att det typiska intyget ofta är kortfattat; värdet redovisas i form av ett generellt utlåtande om att fastighetens värde understiger köpeskillingen, och i de fall ett exakt värde intygas är beloppet ofta lika med köpeskillingen. Totalt 84 procent av lagfartsansökningarna där värdeintyg använts resulterar i att stämpelskatt utgår på köpeskillingen. Mäklare är den vanligaste upprättaren och påträffas i omkring 52 procent av de inventerade handlingarna, men även banker och fastighetskonsulter är flitiga intygsgivare. Värdeintygen intygar allt som oftast ett marknadsvärde, eller bara “fastighetens värde”. Då värderingsarbetet i vanliga fall inte redovisas går det inte att urskilja vad som avses med “fastighetens värde” – ifall det betyder marknadsvärde, tilltänkt taxeringsvärde, eller något annat värde. Det finns indikationer i resultatet att det råder en förvirring kring om det är marknadsvärde eller tilltänkt taxeringsvärde som ska intygas. Den vanligaste bristen i värdeintyget är att upprättarens sakkunnighet inte framgår på grund av att yrkestitel antingen saknas, eller att denne inte uppenbart är kunnig inom fastighetsvärdering. En annan brist som ofta har påträffats är att värdetidpunkten är för avlägsen i förhållande till förvärvstidpunkten. Många värdeintyg är dock utan väsentlig brist i förhållande till de krav som ställs i lag eller av inskrivningsmyndigheten. För att få in fastighetsvärderarnas syn på ämnet har även en enkät till, framför allt, Samhällsbyggarnas auktoriserade värderare skickats ut. 73 svar inkom. Enkätsvaren ger en bild av att underprisöverlåtelser förekommer i vilka värdeintyg medvetet intygar att låga köpeskillingar varit marknadsmässiga. Samtidigt berättas det att det i tidigt skede finns förväntningar på att intygat värde ska understiga köpeskillingen, och flera av enkätsvararna har dessutom erfarenhet av att kunden i efterhand klagat på att intygat värde varit för högt.