Hyrköp av fast egendom - ett giltigt förvärv av fastighet? : En studie av hyrköpets innebörd och rättsverkningar

Sammanfattning: Hyrköp av fast egendom är en relativt ny företeelse på fastighetsmarknaden. Hyrköpet innebär att en hyresgäst träffar hyresavtal med ett bostadsbolag som erbjuder en hyrköpsmodell och avtalet kombineras med en optionsrätt. Optionsrätten innebär att hyresgästen, ”hyrköparen”, ges en rätt att inom optionstiden förvärva fastigheten i fråga. Sedan länge har fastighetsrätten i Sverige varit kringgärdat av formkrav. Formkravets primära syfte har varit att inte belasta köpare och säljare mer än nödvändigt men tvinga parterna till att reglera vissa minimikrav för att ett giltigt fastighetsförvärv skall komma till stånd. Bakgrunden till reglerna utgörs av att det från allmän synpunkt är angeläget att avtal inte förbinds med villkor, som medför osäkerhet och oreda i äganderättsförhållanden. Det fastighetsrättsliga formkravet har medfört att utfästelser om framtida försäljning av fast egendom sedan länge varit ogiltiga i svensk rätt. Vad gäller hyrköpet innebär den optionsrätt som avtalas i samband med hyresavtalet att bostadsbolaget gör en utfästelse om framtida försäljning. Eftersom sådana utfästelser generellt anses ogiltiga utreder denna uppsats rättsverkningarna av att sådan utfästelse de facto avtalas vid ett hyrköp. Författaren ställer sig sålunda frågan huruvida hyrköpet kan ges någon rättslig relevans, om inte inom fastighetsrätten men inom andra rättsområden som aktualiseras av hyrköpet? Bakgrunden till att författaren velat utredda nämnda frågeställning utgörs av att hyrköpet tillsynes ställer förfördelad part vid en tvist utan tillämpliga regelverk för utrönandet av en specifik rättsverkan. Författaren har sålunda velat utreda gällande rätt för hyrköpet utifrån ett ”tvisteperspektiv” för att påvisa den reella situation avtalsparterna står inför vid ett hyrköp. En empiri har genomförts för att låta bostadsbolag som erbjuder hyrköp belysa de anledningar till att hyrköpsmodeller lanseras och hur lanseringen till dags dato fungerat. Författarens omfattande rättsutredning av fastighetsrätt, optionsrätt, avtalsrätt och skadeståndsrätt har tillsammans med empirin lett fram till författarens slutsatser kring hyrköpet. Författaren anser att det krävs en översyn av gällande fastighetsrätt från lagstiftarens sida. I avvaktan på lagstiftarens respons bör vidare fastighetsbolag och privatpersoner, i framtiden avstå ifrån att tillämpa modellen då hyrköpet rättsligt utgör ett i hög grad osäkert fastighetsförvärv.