Möjligheter till fastighets- och exploateringsrelaterad värdeåterföring i transportinfrastrukturprojekt : En jämförelse av svenska förhållanden med London och Hong Kong

Sammanfattning: Offentliga investeringar i transportinfrastruktur genererar ofta ökade markvärden. Detta värdesamband kan nyttjas som finansieringskälla för infrastrukturinvesteringar genom att delar av det ökade markvärdet inhämtas till det offentliga genom så kallad värdeåterföring. Möjligheterna till värdeåterföring avgörs av faktorer såsom rådande markägoförhållanden, ansvarsfördelning för planering och genomförande av transportinfrastruktur respektive bebyggelseutveckling liksom utformning av lagstiftning, skatte- och avgiftsinstrument. I detta arbete undersöks möjligheterna till fastighets- och exploateringsrelaterad värdeåterföring i Sverige. Arbetet innehåller en genomgång av relevanta institutionella förhållanden liksom tillgängliga värdeåterföringsmetoder. En fallstudie kring finansieringen av en pendeltågsstation och trafikplats i Vegastaden, Haninge, exemplifierar hur värdeåterföring kan tillämpas under rådande institutionella förhållanden. Fallstudier kring värdeåterföring i London och Hong Kong visar på hur värdeåterföring kan tillämpas under andra institutionella förhållanden. De institutionella förhållandena i Sverige jämförs med London och Hong Kong med hjälp av teorier kring markvärden, klubbar, transaktionskostnader och förhandlingar. En referensmodell kring graden av fragmentisering respektive samlat ansvar i planering respektive genomförande av transportinfrastruktur och bebyggelse tillämpas i syfte att tydliggöra skillnader i institutionella förhållanden. I Sverige är möjligheterna till värdeåterföring starkt knutna till kommunens så kallade planmonopol och därtill hörande värdeåterföringsinstrument. Stat och region/landsting är i hög grad hänvisade till frivilliga avtal respektive offentligt markägande för att direkt kunna tillgodogöra sig värdeåterföring. Planering och genomförande av bebyggelse och transportinfrastruktur är samtidigt fragmenterad i Sverige, med ett flertal offentliga och privata aktörer inblandade. Samverkan och förhandlingsöverenskommelser blir viktiga inslag i planering, finansiering och genomförande. Värdeåterföring i den svenska fallstudien sker genom ad-hoc-artade förhandlingsprocesser. I London ger institutionella förhållanden regionen en starkare roll i planeringen av transportinfrastruktur och bebyggelse än i Sverige, liksom tillgång till särskilda värdeåterföringsinstrument. Planeringen är mindre fragmenterad, men i genomförandet liknar förhållandena de svenska. Värdeåterföring kan ske i mer samlad form genom regionalt samordnade avgifter och skatteuttag. I Hong Kong genomförs samordnade infrastruktur- och bebyggelseprojekt av en samlad aktör med ett brett mandat. Värdeåterföring tillämpas genom internalisering av uppkomna värden till följd av offentligt markinnehav och egen fastighetsutveckling. I Hong Kong tillämpas därmed såväl samlad planering som ett samlat genomförande av transportinfrastruktur och bebyggelse, utifrån institutionella förhållanden som skiljer sig kraftigt från de svenska. Institutionella förändringar i Sverige som skulle kunna minska fragmentiseringen i planeringsfasen skulle kunna vara en stärkt regional planering liksom regionala värdeåterföringsinstrument enligt London-modellen. För att närma sig förhållandena i Hong Kong skulle det krävas betydligt mer långtgående förändringar av institutionella förhållanden rörande planering och genomförande, vilka i grunden skulle kräva starka inskränkningar i den privata äganderätten till mark.