Föråldrad lagstiftning och traditionell bransch - hur kan fastighetsbranschen bemöta utmaningarna med delade ytor?

Sammanfattning: Delningsekonomi är ett växande fenomen i samhället. Kortfattat handlar delningsekonomi om att använda underutnyttjade resurser bättre genom att dela. Att dela ytor kan innebära en mer effektiv användning av befintliga byggnader vilket potentiellt kan minska behovet av nyproduktion. På svenska fastighetsmarknaden finns däremot viss problematik som hindrar en ökad delning av ytor. Problematiken berör bland annat avtalsmässiga frågor där hyreslagen kan ställa till problem. Det råder även oklarheter i mervärdesskattelagen om i vilka fall man som fastighetsägare kan bli frivilligt skattskyldig för en lokal. Syftet med detta arbete är att undersöka hur fastighetsägare i sin affärsmodell kan arbeta för att tillhandahålla delade ytor. Detta görs genom att ta reda på hur aktörer i fastighetssverige tillhandahåller delade ytor trots problematiken som råder och även undersöka vilka förutsättningar som krävs. Arbetet fokuserar på kommersiella lokaler i Sverige och utgår från följande frågor: 1. Hur löser aktörer i branschen ett koncept för delade ytor idag, i förhållande till de problem som belysts i tidigare forskning och rapporter? 2. Vilka förutsättningar behövs för fastighetsägare för att underlätta för delning av ytor? Först genomfördes en litteraturgenomgång för att få förståelse för den problematik som råder på den svenska marknaden. Därefter gjordes en kvalitativ analys som dels bestod av en fallstudie samt semistrukturerade intervjuer. I fallstudien studeras ett projekt vid namn Embassy of Sharing. Projektutvecklare och fastighetsägare är Granitor Properties. Detta fall studerades eftersom det är stort fokus på delning i projektet med höga ambitioner och visioner kring delade ytor. Fallstudien har använts för att få insyn i den problematik fastighetsägare upplever i praktiken. Den användes som vägledning för det fortsatta arbetet och utformning av intervjuerna. Intervjuerna genomfördes med fastighetsägare och andra aktörer som tillhandahåller delning för att få inblick i deras syn, lösningar och affärsmodeller på delade lokalytor. Intervjuer har även hållits med jurister för att få bättre förståelse för problematiken kring moms- och hyreslagstiftningen och deras perspektiv på den. Arbetet utgår främst från tre former av delade ytor som i arbetet benämns enligt följande; parallellt samutnyttjade ytor, delad huvudyta samtidigt och delad huvudyta växelvis. Studien konstaterar att moms- och hyreslagstiftningen är väldigt problematisk och rättsläget är oklart, och tillsammans innebär de en ännu högre komplexitet för fastighetsägaren att ta hänsyn till. Det visar sig att fastighetsägare upplever mycket hinder för att tillhandahålla delade ytor medans de vi benämner lokaldelningsförmedlare, aktörer som tillhandahåller delade ytor men inte själva äger fastigheter, inte ser lika mycket problem. Anledningen till detta är för att de tjänstefierar ytan, det vill säga att de inte upplåter ytan som en lokaluthyrning. Istället säljer de en tjänst vilket gör att upplåtelsen inte går under hyreslagstiftningen och momslagstiftningen blir inte lika problematisk. För ett ökat tillhandahållande av delade ytor krävs att aktörer vågar testa nya lösningar, dels för att se vad som fungerar affärsmässigt, men också för att eventuellt få en rättslig bedömning eller ställningstagande. För att våga ta steget som fastighetsägare är rätt inställning och mindset en förutsättning. Arbetet presenterar ett antal alternativ till lösningar inspirerat från de svar från intervjuerna och fallstudien och hur de eventuellt förhåller sig till problematiken, samt olika för och nackdelar. Delning kan tänkas innebära nya affärsmodeller för fastighetsägaren. Det identifieras ur fallstudien att vid införandet av nya affärsmodeller kan det behöva ske en annorlunda prissättning. Det krävs således för fastighetsägare att få hyresgäster att jämföra det traditionella hyresavtalet på ett rättvist sätt gentemot det nya. Här bör fastighetsbranschen tänka om och fokusera på pris per arbetsplats istället för pris per kvadratmeter.