Hyressättning av samhällsfastigheter

Sammanfattning: Under de senaste tio åren har ett nytt segment öppnats på fastighetsmarknaden, nämligen marknaden för samhällsfastigheter. Politiska beslut från tidigt 90-tal har gjort det möjligt för privata aktörer att etablera friskolor och äldreboenden. Reformerna har möjliggjort att även investera i verksamheternas lokaler. Vid dessa förvärv brukar ett relativt långt hyreskontrakt medfölja och det finns ett starkt samband mellan den förhandlade hyran och försäljningspriset. När förvärvet är genomfört och kontraktet sedan löper ut kan det bli problematiskt att avgöra vilken nivå den nya hyran bör ligga på. Hyresgästens betalningsförmåga är en central del i analyserna i denna uppsats. Uträkningen av kommunens så kallade skolpeng respektive omsorgspeng kartläggs för att dra slutsatser om vilka marginaler respektive part har att förhålla sig till och hur det påverkar den förväntade hyran. I denna uppsats diskuterar vi också huruvida hyressättningen av samhällsfastigheter kan återkopplas till olika kombinationer av hyresrelationer. Incitament till att ta ut en viss hyra kan variera beroende på fastighetsägarens syfte med innehavet. Betoning läggs särskilt på kommuner och privata aktörers tillvägagångssätt vid hyressättning samt dess konsekvenser. En stor skillnad mellan marknaden för samhällsfastigheter och en traditionell marknad för kommersiella fastigheter är att den förstnämnda utgör en så kallad kvasimarknad, det vill säga en kommersiell marknad där icke normala förhållanden råder. Huruvida även denna är en mogen marknad belyses samt vad det får för inverkan på hyressättningen, idag och i framtiden. Slutligen diskuteras om alternativa metoder jämfört med dagens skulle vara tillämpbara vid hyressättningen samt under vilka förutsättningar det i så fall skulle vara möjligt.