Optimalt hyresavtal urhyresgästens perspektiv : En fallstudie av livsmedelsbutikers hyresavtal

Sammanfattning: Detaljhandeln befinner sig i ett skede av förändring som en effekt av de stora digitala framstegen som skett de senaste åren. Rapporter från fastighetsvärlden vittnar om mängder av butiker och kedjor som tvingats till nedskärningar och i extrema fall, konkurs. Förändring innebär både möjligheter och risker och den stora frågan är hur en ska agera för att lyckas minimera riskerna och maximera möjligheterna. Ett segment ur detaljhandeln har inte drabbats i samma omfattning, dagligvaruhandeln vilken innefattar livsmedelsbutiker som generellt fortfarande positiva siffror i den fysiska handeln. Det primära syftet med studien är att hitta den mest lämpliga hyresutformningen i butiksfastigheter, givet de mest förekommande hyresformerna utifrån hyresgästens perspektiv. Ett särskilt fokus har lagt på omsättningstillägg och dess lämplighet men indexerad bashyra undersöks också i fallstudien som jämförelseobjekt. Omsättningshyran och omsättningstillägget sägs ha haft sitt genomslag i Sverige under 1990-talets fastighetskris som en räddning av dåtidens höga vakansgrader. Metoden som används har varit av kvalitativ karaktär, där semistrukturerade intervjuer har genomförts med respondenter som representanter hyresgästens perspektiv med undantag för en respondent. Det korta svaret på vad som ingår i det optimala hyresavtalet bland ICA-handlarna är enstämmigt, en låg hyra. Undersöks saken mer ingående finns andra aspekter som är av stort värde så som en god dialog med fastighetsägare, låga vakansnivåer i centrumet och att fastighetsägaren ser långsiktigt på sitt ägande. ICA-handlarna som har en hyra med omsättningstillägg saknar ett tak på omsättningstillägget för att nå ett optimalt hyresavtal. Studien visar också att utformningen på ett optimalt hyresavtal är subjektiv och ser olika ut från fall till fall. Vägledande i valet av hyresform kan vara att omsättningstillägg endast är aktuellt i fall där en hyresgäst kan dra nytta av omkringliggande butikers kundflöden och centrumledning jobbar aktivt med centrumets utveckling. Finns inte detta så bör hyresgästen yrka på en fast hyressättning. Grundläggande för ett fungerade hyresavtal är att föra en dialog regelbundet med fastighetsägaren och ha en omfattande gränsdragningslista.