Investeringsintresse i miljonprogram

Sammanfattning: Miljonprogramseran kallas den byggnadsperiod som sträcker sig från 1965-1974. Detta var en tid i svensk byggnadshistoria där storskalighet och effektivt byggande förespråkades. Under perioden uppfördes 1 005 578 bostäder i Sverige och idag består en fjärdedel av Sveriges bostadsbestånd av bebyggelse från 1960- och 70-talet. Den höga byggtakten under denna tidsperiod möjliggjordes genom att husen elementproducerades. Definitionen av miljonprogramsområden i detta examensarbete syftar till bebyggelse uppförd i kluster mellan 1965-74. Miljonprogramsområden och deras bebyggelse har kommit att bli omdebatterad. Områdena har i flertalet fall kommit att präglas av socioekonomisk segregation och negativt rykte. Bebyggelsen i dessa stadsdelar har blivit föremål för kritik gällande kvalitet och renoveringsbehov. Idag har flertalet fastighetsbolag valt att göra stora investeringar i just miljonprogramsområden. Syftet med denna uppsats är att undersöka vad det ökade investeringsintresset bottnar i och hur olika värdepåverkande faktorer skiljer sig åt mellan miljonprogram och övriga stadsdelar. Vidare syftas det till att i examensarbetet undersöka hur förtätningspotentialen i miljonprogram ser ut och om den påverkar investeringsintresset. För att besvara dessa frågor har litteratur- och artikelstudier genomförts där relevant teori tagits fram och redovisats. 40 miljonprogram har valts ut för studien, 10 stycken i Malmö, 10 stycken i Göteborg och 20 stycken i Stor-Stockholm. Statistik över försålda bostadsrätter och hyresfastigheter har samlats in och sammanställts. Regressionsanalys har genomförts där prisutvecklingen över försålda bostadsrätter ställs mot värdepåverkande faktorer. Prisutvecklingen för bostadsrätter har också jämförts med nyproduktionskostnader. Hyresfastigheter som ingått i transaktion utgör underlag för prisutveckling för byggrätter på vilka flerbostadshus uppförts. Denna prisutveckling jämförs med markpriser vid markförvärv av icke-bebyggd mark. Vidare har intervjuer genomförts med representanter från fastighetsbolag och branschorganisationer för att ge en bild av hur fastighetsbranschen ser på dessa områden. Det har visat sig att det rådande låga ränteläget påverkar investeringsintresset i miljonprogram. I dagsläget anses en investering i miljonprogram, trots låg betalningsvilja hos de boende, vara förmånligt jämfört investeringar i andra värdehandlingar där avkastningen är ännu lägre. Bostadsbristen i kombination med ökande markpriser och förtätnings- samt förädlingspotential är också påverkande faktorer till det ökade investeringsintresset. Det ges en optionsmöjlighet till fastighetsförvärvaren att uppföra ny bebyggelse i händelse av att betalningsviljan överskrider nyproduktionspriset. Betalningsviljan kan komma att öka då städerna växer. Miljonprogrammen kan komma att betraktas som mer centrala lägen i framtiden. Miljonprogramsområden har vissa värdehöjande faktorer som stort engagemang bland de boende och tillgång till höga naturvärden. Dock är flertalet av studerade miljonprogramsområden i denna studie drabbade av inkomstsegregation, högre arbetslöshet, kriminalitet, lägre utbildningsnivå, sämre kollektivtrafik, bebyggelse i behov av upprustning och homogena upplåtelseformer. Det kommer enligt oss krävas stora sociala investeringar för att lyfta dessa områden. Förtätningspotentialen i miljonprogrammen klassas av oss som god. Det finns tillgänglig icke-bebyggd yta som lämpar sig för förtätning. Miljonprogramsområden erbjuder också möjlighet till stadsdelsförtätning.