Verkligt värde inom fastighetsbranschen : Finansanalytikers syn på värdering till verkligt värde

Sammanfattning: I Sverige har det sedan 2005 varit krav för börsnoterade företag att redovisa enligt den internationella redovisningsstandarden IFRS. Vilket betyder att förvaltningsfastighetsbolag då skulle rapportera värdet på sina fastigheter enligt verkligt värde eller anskaffningsvärde, där i princip samtliga använder verkligt värde. År 2013 kom det ytterligare krav på upplysning gällande verkligt värde med den nya standarden IFRS 13. Denna nya standard ger tydligare riktlinjer för företag i hur de ska värdera deras tillgångar till verkligt värde, där värdering av förvaltningsfastigheter har påverkats i stor utsträckning.  Det finns omfattande forskning och litteratur kring verkligt värde som koncept, där ofta anskaffningsvärde tagits upp som alternativ. Litteraturen om verkligt värde har kritiserat godtyckligheten i de antagandena som kan användas och det finns en oro att det kan vara mottagligt för bland annat resultatmanipulering, vilket även påvisats i vissa studier. Det som däremot inte har studerats i någon större utsträckning är hur finansiella analytiker, som är en av de primära användarna, ser på värdering till verkligt värde. Detta är ett område där vi tror att vår studie kan tillföra ny kunskap då den syftar till att undersöka finansanalytikers syn på värdering till verkligt värde inom förvaltningsfastigheter, teoretiskt och praktiskt, samt vad detta kan ha för implikationer vid värdering av bolag. Studien har genomförts enligt kvalitativ metod där vi genom att intervjua tio finansiella analytiker samlat in material. Materialet har analyserats och slutsatser har dragits kring finansiella analytikers syn på olika aspekter av verkligt värde och vilka implikationer det har.  Resultaten från studien visar att finansiella analytiker sammantaget inte anser att verkligt värde är helt rättvisande i teorin. Detta då det skiljer sig i för många fall, från ett faktiskt marknadsvärde. Däremot föredrar finansiella analytiker värdering till verkligt värde över redovisning till anskaffningsvärde. Vidare så bidrar subjektiviteten och den låga transparensen i värdering till verkligt värde, tillsammans med incitament från företagens sida att manipulera fastighetsvärden, att finansiella analytiker inte ser den fastighetsbolagens tillämpning av verkligt värde som fullständigt tillförlitlig. Slutligen så indikerar våra resultat att finansiella analytikers värderingar av företag påverkas av de svagheter som belysts kring verkligt värde i studien. Där incitament hos bolagen samt att de redovisade verkliga värdena reflekterar äldre marknadsförhållanden är två viktiga aspekter som tillmäts stor vikt vid analys av ett bolag. Denna studien bidrar även med en diskussion kring hur verkligt värde används i praktiken och vilka effekter detta kan ha, samt förslag på framtida forskning som kan utföras.