Fastighetsvärdering i en tunn marknad – En problematik för värderare och banker

Sammanfattning: Transaktionsvolymerna för fastigheter i Sverige minskade med 42% under 2022, vilket har skapat en brist på referensobjekt för fastighetsvärderingar. Räntehöjningar och ökad inflation har skapat osäkerhet på marknaden och kan leda till stora konsekvenser för långivare och fastighetsföretag, samt den finansiella stabiliteten. Syftet med examensarbetet är att behandla problematiken vid fastighetsvärderingar i en tunn marknad och dess påverkan på fastighetsmarknaden samt bankernas långivning. Vidare syftar arbetet att undersöka om problematiken kan förbättras genom någon reglering. Både kvalitativa och kvantitativa metoder användes i arbetet där intervjuer med externa fastighetsvärderare och banktjänstemän inom fastighetssektorn låg till grund för den kvalitativa metoden. En analys av börsnoterade fastighetsbolags underliggande fastighetsvärden, substansvärden och börskurser låg till grund för den kvantitativa metoden. Under åren 2020 och 2021 ökade de underliggande fastighetsvärdena för samtliga studerade fastighetsbolag, vilket ledde till en ökad substanspremie. Under år 2022 sjönk börskurserna däremot kraftigt och nästan alla bolag handlades till en substansrabatt, trots att fastighetsvärdena för de flesta bolag inte sjönk. Detta indikerar att fastighetsvärdena bör ha skrivits ned mer och signalerar en förväntad nedgång i fastighetsvärden inom den närmaste tiden. Vid en tunn marknad krävs en mer noggrann analys av de få transaktioner som genomförs, där en bredare geografisk överblick och en bevakning av andra segment används. Makroekonomiska händelser kan ge indikation på fastighetsmarknadens framtid, men värderingar bör inte baseras enbart på dem. Mer etablerade värderingsfirmor har ofta ett informationsövertag och ett brett kontaktnät är viktigt för att få korrekt information. Bankerna utför alltid en egen värdering och förlitar sig inte endast på de värderingar de får in. Bankernas värderingar omfattas av ett hårdare regelverk och en kritisk granskning av en fastighetsvärdering är viktig vid finansiering. Ett verktyg som de använder sig av är räntetäckningstålighet för att säkerställa fastighetsägarens återbetalningskraft. Vid en tunnare marknad görs en noggrannare analys av underlaget och högre krav ställs på informationen som ligger till grund för värderingen. Börskurser för fastighetsbolag kan ge en indikation på värdena på marknaden, men det är fler faktorer som påverkar de underliggande fastighetsvärdena. Bankerna hanterar problemet genom att utföra noggrannare riskanalyser under en tunn marknad. Externa värderare använder oftast en friskrivningsklausul om osäkerhet i sina värderingar i stället för osäkerhetsintervall. Fastighetsägare har under denna tid accepterat lägre värden, men vissa värderare har förlorat uppdrag för att de stått fast vid lägre värden. Mindre etablerade aktörer kan ha en tendens att höja sina värderingar för att få fler kunder. Bankerna vill införa högre krav på hållbarhet i värderingar och flertalet respondenter vill minska tolkningsutrymmet i regelverket. En önskan finns om att de externa värderarna ska granskas hårdare och att bankerna ska vara beställare av värderingarna för att undvika partsförhållanden. Förbättringspotential finns i regelverk kring redovisning och bokslutsvärderingar, och det finns önskemål om ökad transparens. Respondenterna är negativa till ett nytt värdebegrepp men föreslår att ”mortgage lending value” kan användas som ett komplement till marknadsvärdet för att underlätta för bankerna vid finansiering.