Utvecklingsfel vid småhusbyggande - vem bär ansvaret?

Sammanfattning: Syftet med uppsatsen är att utreda vem som skall bära ansvaret för sk utvecklingsfel vid småhusbyggande. Kan beställaren/köparen i alla lägen för-vänta sig ett felfritt hus? Utredningen är baserad på traditionell rättsdogmatisk metod. Bakgrund till uppsatsen är det uppmärksammade Myresjöhusfallet, T 99-12, som gällde felansvaret för ett antal småhus som byggts med sk enstegstätad fasad. Byggmetoden får sägas falla under kategorin utvecklingsfel. Utvecklingsfel är en typ av dolda fel. Juridiskt definieras utvecklingsfel som bristfälligheter som har uppkommit trots att arbetet har utförts på ett sätt som motsvarar fackmässig standard vid tidpunkten för arbetets avslutande. En viktig faktor vid bedömningen av ansvarsfrågan är överlåtelseformen. Om marken överlåts separat, blir reglerna för småhus- eller konsumententreprenad aktuella. I annat fall, då småhus och mark överlåts tillsammans, gäller felreglerna i jordabalken. En entreprenad är behäftad med fel om den avviker från fackmässig standard, eller från vad som kan anses avtalat. Felbedömningen skall göras vid den tid då entreprenaden godkändes för slutbesiktning. Detta är särskilt intressant vid utvecklingsfel, då byggmetoderna ofta är oprövade och felen visar sig först i ett senare skede. Utvecklingsfel i fast egendom förefaller ingå i säljarens/entreprenörens an-svar, åtminstone om det rör sig om ett nybyggt hus på fastigheten. Detta framgår av NJA 1997 s. 290, där HD konstaterade att en småhusköpare måste, särskilt när det är fråga om nybyggda hus, kunna förvänta sig att hu-sen är allmänt funktionsdugliga och inte har några speciella brister som gör dem mindre lämpade till bostäder. Vid konsumententreprenad är läget förmodligen det motsatta. Enligt förar-betena till konsumenttjänstlagen skall utvecklingsfel inte omfattas av näringsidkarens/entreprenörens ansvar och även doktrinen pekar i samma riktning. Det förefaller inte som om beställaren kan förvänta sig ett felfritt hus på samma sätt som är fallet vid köp enligt jordabalken. En viktig fråga att ställa sig är dock hur rättvis ansvarsfördelningen är. Lagstiftaren har uppenbarligen prioriterat näringsidkarnas behov framför konsumentintressena. En ljusning i sammanhanget är den i våras publicerade utredningen Rätta byggfelen snabbt! – med effektivare förelägganden och försäkringar, SOU 2013:10 som föreslår en ny, obligatorisk åtgärdandeförsäkring. En av flera fördelar med den nya försäkringen är att den föreslås omfatta just utvecklingsfel. Är det måhända så att vi är på väg mot ett generellt sett utökat konsumentskydd vid utvecklingsfel?