Ombildning - De ekonomiska faktorer som påverkar en bostadsrättsförening och dess medlemmar

Sammanfattning: Bostadsmarknaden har under åren 1991-2008 ökat sitt bostadsrättsbestånd med 46 procent medan hyresrättsbeståndet endast ökat med fyra procent. Cirka hälften av de bostadsrätter som tillkom under de åren är ombildade från hyresrätt till bostadsrätt. Viljan att äga sitt boende är hög. Vid en ombildning ändras lägenhetens upplåtelseform från hyresrätt till bostadsrätt. Initiativet till denna process kan komma från fastighetsägaren men även av de boende. Drivkrafterna bakom en ombildning kan vara möjligheten till en långvarig boendeform eller möjligheterna till vinst vid framtida försäljning. De mest drivna av de boende bildar tillsammans en bostadsrättsförening och det är de som skall föra ombildningsprocessen framåt. En ombildning innebär fördelar för både de boende och fastighetsägare. Som vid de flesta köp innebär ett fastighetsförvärv vissa risktaganden. Det är därför viktigt att noga analysera både fastigheten och bostadsmarknaden innan köpet går igenom.   Syftet med undersökningen är att beskriva och förklara vad en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt är och hur ombildningsprocessen går till. Vi ska även uppmärksamma de eventuella risker en bostadsrättsförening och dess medlemmar ställs inför vid en ombildning.   För att uppnå ovanstående syfte har vi genomfört en kvalitativ undersökning. Studien omfattar två bostadsrättsföreningar, två banker, två ombildningskonsulter samt ett fastighetsföretag. De personliga intervjuerna har gjorts med väl insatta respondenter i varje förening och företag. Den innehåller även en kvantitativ enkätundersökning med de boende i respektive ombildningsfastighet. Samtliga respondenter har på ett eller annat sätt varit inblandade i en ombildningsprocess.   Vi har valt att begränsa oss till västkusten där vi har lagt mest fokus på Halmstad och två ombildningar som har ägt rum där. Då ombildning främst är ett storstadsfenomen har vi valt att besöka Malmö med omnejd då kompetens funnits där.   Resultat som framkommit är att ombildning är en lönsam affär för både de boende och fastighetsägaren. De boende får möjlighet att köpa ut sin lägenhet till ett mer fördelaktigt pris och fastighetsägaren får en högre köpeskilling än om de säljer till en bostadsrättsförening då priset för bostadsrätter är högre än för hyresrätter. Bankernas risk vid kreditgivning minskar när lånebeloppet är lägre än vad fastigheterna är värderade till.   Genom vår undersökning har vi även konstaterat att ombildningsprocessen är ett komplicerat förlopp som kräver stort engagemang från bostadsrättsföreningen då det är de som skall agera drivande under processen. Oftast behöver de ta ett ombildningsombud till hjälp som styr processen och informerar under förfarandets gång. Det är av stor vikt att bostadsrättsföreningen besitter kompetens och engagemang för att dels driva ombildningsprocessen samt klara av det vidare ansvaret som krävs för att en bostadsrättsförening skall fungera.