Alternativ finansiering av börsnoterade fastighetsbolag : Om synen på den funktion som preferensaktier och D-aktier fyller vid optimering av kapitalstruktur och finansiering

Sammanfattning: Kommersiella fastigheter har blivit allt viktigare inom svensk ekonomi. Fastighetssektorn har haft en särskilt hög tillväxt under de senaste åren där fastigheter kan anses vara en kapitalkrävande reell tillgång. Finansieringen av fastighetsbolag har traditionellt utgjorts av banklån men på senare tid söker fastighetsbolag alternativa finansieringsmetoder. Allt vanligare blir det att finna finansiering genom kapitalmarknaden. I regel är en av de största kostnaderna för ett fastighetsbolag dess finansieringskostnader. Således är det av vikt att bearbeta kapitalstrukturen för att använda den mest rationella givet bolagets förutsättningar, där ett sätt kan vara att i större utsträckning använda sig av eget kapital i balansräkningen. Vid första emissioner av preferensaktier i Sverige användes de av fastighetsbolagen ett sätt att inhämta eget kapital. De erbjöd investerarna en förutsägbar hög direktavkastning, samtidigt var utdelningen prioriterad framför andra aktieslag, dock utformade med en inlösenkurs. Efter ett antal år kom en första emission av D-aktier vilka populariserades bland fastighetsbolag. Dessa liknade preferensaktier med en löpande hög direktavkastning, dock utan prioritet. På senare tid har många preferensaktier kommit att lösas in av större fastighetsbolag. Samtidigt har många bolag kreditbetyget investment grade av ratinginstituten. Denna uppsats syftar till att reda ut vilken funktion preferensaktier har fyllt i form av källa till eget kapital och varför D-aktier delvis använts i form av ett substitut till preferensaktier. Undersökningen baserades på intervjuer med ett antal personer med erfarenhet och olika perspektiv av den kommersiella fastighetsmarknaden. Det framgår att emittering av preferensaktier kan vara rationellt för fastighetsbolag med höga tillväxtmål. Preferensaktier har historiskt varit en förmånlig källa till eget kapital vilket varit effektiv då det haft en låg utspädningseffekt relativt stamaktier. Preferensaktier blev dyra att behålla utestående för fastighetsbolag vilka sökte en investment grade-rating då dessa behövde förhålla sig till ratingbolagens syn på preferensaktier. Till följd av detta har D-aktier men även hybridobligationer används i form av ett substitut till preferensaktier.