Underhållsstrategier för bostadsfastigheter : fem modeller för inre underhåll

Sammanfattning: Planerat fastighetsunderhåll bör ske på ett strategiskt och genomtänkt sätt. Om detta inte görs medför det allt som oftast att underhållsarbetet sker ostrukturerat med missnöjda hyresgäster som resultat. Detta arbete fördjupar sig i det planerade underhållet för fastigheter och närmare bestämt det inre underhållet, underhållet av lägenheter, som i allra högsta grad påverkar hyresgästerna.  Syftet med denna uppsats är att bidra med ökad kunskap om hur bostadsbolag arbetar med strategiska underhållsfrågor som direkt påverkar kundernas boende. De frågor som studeras är hur kommunala aktörer arbetar med inre underhåll och tillval samt hur det påverkar lönsamheten och kundnöjdheten i företagen? Arbetet har begränsats till att endast ta med kommunala bostadsbolag med ett minimum på 700 lägenheter i beståndet i examensarbetet. Den enda geografiska avgränsning som gjorts är att studien görs inom Sveriges gränser, bostadsbolagen som undersöks ligger alltså utspridda över hela landet. De olika strategierna för lägenhetsunderhåll har effekter som påverkar olika delar av ett bostadsbolag. Beroende på om det är fastighetsägare eller hyresgäst som bestämmer när ett underhåll ska ske kan man som bolag mer eller mindre styra planeringen och därmed kostnaderna för underhållet. Stordriftsfördelar kan gå förlorade och göra underhållsarbetet dyrare än det skulle behöva vara eller så kan val av modell ha direkta skattemässiga effekter för ett företag. ”Tjänsteforskningsfältet service management sammanfattar en ledarskapsstrategi som sätter kundrelationer i fokus via en kundorienterad servicestruktur och ett anpassat serviceerbjudande”. Att sträva efter att utveckla och erbjuda tjänster med toppkvalitet är något som alla organisationer kan och borde göra. Oavsett bransch så finner man i litteraturen skäl och motiv för att service management och tjänsternas kvalitet är något som man bör arbeta med. För offentliga bostadsbolag presenterar Blomé följande tre argument som pekar på att bostadsföretag kan vinna på att använda principer från service management: Kunder är särskilt beroende av bostadsbolagets tjänster eftersom man är beroende av olika sociala band till omgivningen. Det betyder att kunder inte lika lätt som andra tjänstemarknader kan byta leverantör från en dag till en annan. Bostadsbolaget är särskilt beroende av en god relation till hyresgästen eftersom det är svårt att avbryta ofördelaktiga relationer.  En bofast kund är oftast en lönsam affär för bostadsbolaget med mindre kostnader för bland annat uthyrning. För att svara på de frågor som studien ställer insamlas uppgifter om vad bostadsbolagen upplever kring de olika modellerna och tjänsterna. Studien kommer därför att dels bestå av en enkätundersökning dels semi-strukturerade intervjuer. Detta innebär att valet av metod både är kvalitativt och kvantitativt vilket litteraturen benämner som ”mixed-methods”. De huvudsakliga resultaten som tas upp i slutsatsen är följande: - Oavsett hur man väljer att definiera de olika modellerna så kan det konstateras att definitionen av dem ser väldigt olika ut inom branschen. Vad bolagen har uppgett att de arbetar med för modell kontra vad de faktiskt arbetar med skiljer sig i många fall.Teorin beskriver en allmän problematik kring begreppen och definitioner av begreppen när det kommer till underhåll, samma problematik verkar även finnas kring underhållsmodellerna. - Periodiskt lägenhetsunderhåll leder till att man gör betydligt fler underhållsåtgärder jämfört med de andra modellerna.Frekvens tas upp som en av de faktorer som driver kostnaderna avseende underhåll, rimligtvis borde då även de bolag som arbetar med denna modell ha en högre underhållskostnad jämfört med andra bolag - Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll är den modell som genererar nöjdast kunder samtidigt som den är minst lönsam.Kundnöjdhet bygger enligt teorin på en serviceorienterad organisation och denna modell, som är mer kund- och serviceorienterad, bekräftar teorin om ökad kundnöjdhet. Ur intervjun framgår även att det till stor del beror på de hyresrabatter som hyresgästerna har möjlighet att få. Att den inte är särskilt lönsam kan dels bero på hyresrabatterna dels den hyresreglering som råder. - Oberoende av hur många tillval ett bostadsbolag har i sitt sortiment så ser det ekonomiska utfallet ungefär likadant ut men för kundnöjdheten gäller att ju fler tillval, desto nöjdare kunder. Denna studie har fokuserat på de kommunala bostadsbolagen och hur de upplever de olika modellerna för inre underhåll. Muyingo (2017) studerade de skillnader som förekom mellan kommunala aktörer och privata aktörer avseende drift- och underhållskostnader, det skulle även vara intressant att studera om och i sånt fall hur det skiljer sig avseende det inre underhållet mellan dessa två olika aktörer. Hur skiljer sig de olika aktörernas sätt att arbeta med inre underhåll och varför, samt vilka konsekvenser ser man av det?