Hur påverkar tomträttsstatusen betalningsviljan för småhus?

Sammanfattning: Tomträtter har varit ett omdiskuterat ämne sen avgälderna började sättas till ett mer marknadsmässigt pris. De ökande avgälderna gör att möjligheten att friköpa tomträtter blir intressant för de som har sin bostad på en tomträtt. I vissa kommuner utgör tomträtter en betydande andel av småhusfastighetsutbudet. Syftet med studien är att undersöka hur tomträttsstatusen påverkar betalningsviljan för småhus sålda i Stockholm och Göteborg under perioden 2018 och 2019. Effekten av antal år kvar på löptiden och avgäldens storlek på betalningsviljan för tomträtter studeras också. Metoden består av fyra regressionsmodeller. Den första modellen undersöker om priset på småhus upplåtna med tomträtt påverkas av upplåtelseformen, jämfört med småhus med äganderätt. Den andra modellen visar om löptiden har någon effekt på betalningsviljan när det kommer till tomträtter. I den tredje modellen undersöks vilken påverkan storleken på avgälden har på försäljningspriset. I den fjärde och sista modellen undersöks storleken på avgälden tillsammans med löptiden för att se vilken effekt de har gemensamt på försäljningspriset. Till sist görs ytterligare en undersökning på skillnaden i betalningsviljan mellan äganderätter och tomträtter genom en propensity score matching. Studien utgår från hypotesen att ett småhus som upplåts med tomträtt borde ha ett lägre försäljningspris i jämförelse med ett likvärdigt småhus som upplåts med äganderätt. Detta har visats i andra studier med liknande undersökning. Förutom själva tomträttsstatusen på fastigheten kan även storleken på avgälden och hur lång tid det är kvar på löptiden påverka försäljningspriset. En större avgäld förväntas ha en negativ effekt på betalningsviljan för småhuset eftersom det innebär en större långsiktig kostnad för ägaren. Under antagandet att husägare är riskaversa förväntas en längre löptid påverka priset positivt vid tomträttsköp. Längre löptid innebär en större säkerhet eftersom storleken på avgälden kommer vara oförändrad en längre period och därmed innebära en lägre risk. Svaret på den första frågeställningen om hur tomträttsstatusen påverkar försäljningspriset visar studien en högre betalningsvilja för äganderätter på 8,38% i regressionsanalysen. Genom propensity score matching syns också en positiv påverkan på betalningsviljan för äganderätter med 13,16% och 11,60% beroende på hur många grannar som används i undersökningen. Samtliga resultat är statistiskt signifikanta på en 1% nivå. Vid undersökning om försäljningspriset för tomträtter påverkas av längden på löptid finner studien att löptiden har en positiv påverkan på försäljningspriset med 0,42% per år för löptider under 10 år som är statistiskt signifikant på en 10% nivå. Löptidens påverkan ökar till 1,15% när storleken på avgälden introduceras i regressionsmodellen, och är statistisk signifikant på en 5% nivå. Vilket indikerar att det finns en viss riskaversion när det kommer till köp av småhus. Påverkan av avgäldens storlek har enligt undersökningen en positiv påverkan på försäljningspriset med 2,84% för varje tusen kronor mer som betalas årligen. Resultatet för avgälden i modell 3 är statistiskt signifikant på en 1% nivå. Vidare visar resultaten att effekten av att småhuset låg i Stockholm ökade försäljningspriset med 10,45%, (signifikant på 1% nivå) jämfört med Göteborg.