Kartläggning av transaktionsmarknaden i Stockholms län 2019

Sammanfattning: År 2019 var rekordår i transaktionsvolym på Stockholms kommersiella fastighetsmarknad där en mångfald av investerarkategorier var aktiva. De lägen där fastighetsinvesteringar görs kategoriseras kommunvis för fastighetstyper efter lägets attraktion på en skala som benämns AA, A, B, C, och D där AA är det mest attraktiva läget och D det minst attraktiva läget. Ett toppläge i en kommun kan inte jämföras med ett toppläge i en annan kommun trots att de båda kan ha samma klassificering, exempelvis A. Generellt för branschen är att de mest attraktiva lägena finns i Stockholms innerstad. Detta har väckt intresset för att finna samband mellan investerarkategorier och fastighetsinvesteringars lägen i Stockholms län som helhet samt mellan Stockholms kommun och Övriga kommuner i jämförelse.  Som en fördjupning utförs en analys i hur investeringspåverkande faktorer i ett A-läge kan skilja sig mellan olika kommuner, där A-lägen valts för att det finns mer data att tillgå än för AA-lägen. Metoden som använts för att finna samband mellan investerarkategorier och investeringars lägen i Stockholms län, Stockholms kommun och dess övriga kommuner har bestått av att kartlägga och analysera transaktionsdata över Stockholms län 2019. För att ta reda på vilka investeringspåverkande faktorer som finns för att investera i ett A-läge i olika kommuner i Stockholms län har en enkätundersökning som grundar sig på teori om investeringspåverkande faktorer genomförts.  Kartläggning av transaktionsdatan visar en spridd fördelning av investerarkategorierna i olika lägen både i Stockholms kommun och övriga kommuner. Exempel på vad kartläggningen visar är att de mest aktiva investerarkategorierna i AA-lägen var privata fastighetsbolag och övriga investerare samt att de opportunistiska fastighetsfonderna enbart genomförde transaktioner i B-lägen i Stockholms kommun. Enkätundersökningen visar att det finns vissa likheter i påverkande faktorer till att investera i industrifastigheterna mellan kommunerna. Faktorer som påverkade att investera i industrifastigheter i ett A-läge visar sig vara anknutna till samtliga nivåer av läget: mikroläge, närområde och närområdets attraktivitet. Vidare fanns en generell inställning att närhet till motorväg och hög teknisk standard var positiva faktorer för att investera i en industrifastighet i ett A-läge. Vidare framgår att påverkande faktorer för att investera i en fastighet för bostadsändamål har koppling till hur detaljplan i området möjliggör önskvärd användning, vilket på längre sikt kan innebära ett lyft för närområdet. Andra påverkande faktorer till att investera i en fastighet för bostadsändamål kan relateras till närområdet där samhällsservice och stadsmiljö ansågs attraktivt enligt investerarna. En intressant skillnad när det kommer till fastighetsinvesteringar för bostadsutvecklingsändamål är att de fysiska faktorerna i mindre grad verkade påverka investeraren i Stockholms kommun, jämfört med investeraren i Täby kommun där det ansågs vara väldigt viktigt.