Portföljoptimering med Fastigheter

Sammanfattning: Uppsatsen har skrivits i samarbete med fastighetsföretaget Wallfast med syftet att ge förslag på hur en fastighetsportfölj bör utformas om man söker låga risker. Data inhämtades från finansinstitutet MSCI, vilket gav oss historisk information om åtta olika fastighetssegment. Fastighetssegmenten definierades av ett geografisk område i Stor-Stockholm och av en fastighetstyp: antingen hyresrätt eller kontor. För varje fastighetssegment beräknades en serie av historiska avkastningar mellan 2002-2021 för fem olika investeringshorisonter: 1, 4, 6, 8 och 10 år. Detta gav oss fem olika serier av historisk avkastning per segment. Sedan tillämpades kvadratisk programmering för att optimera portföljer baserat på avkastningsserierna för respektive investeringshorisont. För att göra optimeringen mer realistisk optimerades också portföljerna när det fanns en 35\% andelsrestriktion på Hyresrätter A (hyresrätter innanför tullarna) och Kontor i Central Business District (CBD) Resultaten pekade mot att de mest attraktiva segmenten att investera i var Hyresrätter A och Kontor CBD. Vidare visade portföljoptimeringen att om man vill minimera standardavvikelsen (risk) för en portfölj bör portföljen till 80-90\% bestå av Hyresrätter A och resterande del bör bestå av Kontor CBD. Däremot visade det sig att om man ökade kontorsandelen i portföljen kunde man öka den förväntade avkastningen utan att risken ökade propertionerligt. En portfölj som till 50\% bestod av Hyresrätter A och till 50\% av Kontor CBD hade en högre förväntad avkastning samtidigt som risken för låga avkastningar enbart var försumbart större än för portföljen med lägst risk. Vidare visade resultaten att man kan utöka kontorsandelarna mer än till 50\% utan att riskökningen blir uppenbar. Riskökningen bestod primärt av de extremt låga avkastningar som en kontorsdominerad portfölj kunde ha vid mycket ovanliga fall. När kontoren utgjorde mer än 75\% av portföljen hade risken ökat så mycket att portföljen inte längre var gynnsam ur ett lågriskperspektiv. Genom att sätta en andelsrestriktion på Hyresrätter A och Kontor CBD visade optimeringen att Hyresrätter A substituerades mot Hyresrätter B (hyresrätter i områden precis utanför tullarna), och Kontor CBD substituerades mot Kontor Övriga (kontor utanför tullarna och utanför Solna, Sundbyberg, Kista), och till en mindre del substituterades de mot Kontor Central (kontor innanför tullarna, exkluderat CBD).