Ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare vid faktiska fel enligt 4:19 JB

Sammanfattning: Det är långt ifrån ovanligt att det efter en fastighetsöverlåtelse uppstår tvist om vem som skall bära ansvaret på grund av faktiskt fel i fastighet. Ramarna är dragna i lagtexten och viss ledning går att få genom förarbetena. Lagstiftarna har dock valt att överlämna delar av regleringen till rättstillämpningen. Detta innebär att det ligger på rättstillämpningen att bedöma fakta i målen och därför är det många gånger omöjligt att på förhand avgöra hur en fråga kommer att bedömas. Svårigheterna för parterna att avgöra vem som skall bära ansvaret för ett fel medför att det ofta blir domstolarna som får lösa tvisterna. När man skall ta ställning till vem som skall bära ansvaret vid ett faktiskt fel ser man till vad som följer av avtalet (i vid bemärkelse), vad köparen med fog har kunnat förutsätta vid köpet, om köparen fullgjort sin undersökningsplikt och om säljaren friskrivit sig från ansvar för felet. Lagrummet är dock dispositivt, detta innebär att parterna själva kan bestämma vem som skall bära ansvaret vid ett faktiskt fel. Min strävan med uppsatsen är att klargöra rättsläget vid felbedömning och ansvarsfördelning vid faktiska fel i fastighet. Detta är inte helt enkelt att göra då utgången av ett fall beror på de olika omständigheter som finns vid ett fastighetsköp. Jag har i min framställning av ämnet först gett en kort historisk inblick i förändringarna i Jordabalken. I kapitel 3 har jag redogjort för vad som utgör ett faktiskt fel och när detta är åberopbart, i kapitlet har jag vidare redogjort för vad som utgör ett konkret respektive abstrakt fel, dolda fel och kärnegenskaper. Jag har även tagit upp vad det innebär att säljaren gjort en utfästelse. I kapitel 4 har jag tagit upp säljarens ansvar, här har jag dels behandlat säljarens upplysningsplikt och dels då säljaren valt att friskriva sig från ansvar. Då säljarens upplysningsplikt inte är reglerad i JB och då det råder delade meningar om denna i doktrinen, har jag som jämförelse dels tagit upp upplysningsplikt enligt allmänna avtalsrättsliga regler och upplysningsplikt enligt Köplagen. I förarbetena uttalas att säljarens upplysningsplikt inte är generell och att frågan är beroende av om säljarens bristande upplysning innefattar ett svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt förfarande. Lagstiftarna överlät dock frågan till att närmare regleras av rättstillämpningen. Om säljaren brustit i sin upplysningsskyldighet får därför avgöras från fall till fall och kan eventuellt komma att vägas mot köparens undersökningsplikt. Kapitel 5 behandlar köparens ansvar. Köparens ansvar vid en fastighetsöverlåtelse är i huvudsak att undersöka fastigheten. Fel som kan upptäckas vid en undersökning kan köparen som regel inte göra gällande mot säljaren. Undersökningspliktens omfattning är dock något luddig både vad gäller det som skall undersökas och vad gäller det en köpare bör ha insikt om. Vidare kan undersökningsplikten reduceras bland annat på grund av utfästelse och lugnande besked från säljaren. Undersökningsplikten kan också komma att utökas beroende av att det finns felsymptom eller andra varningssignaler, eller på grund av säljarens uttalanden. Vad köparen bör undersöka och vad han bör ha insikt om är helt beroende av i vilket skick fastigheten befinner sig i och vad som avhandlats vid köpet. Utgångspunkten är dock att det skall räcka med en normalt bevandrad köpares undersökning. I kapitlet har jag kort berört det fall att en besiktningsman anlitats för att undersöka fastigheten. I det avslutande kapitlet tar jag upp avslutande åsikter angående ansvarsfördelningen. Vilka hänsyn som är tagna vid lagstiftning och vilka hänsyn doktrinen anser man skall ta och min egen uppfattning om detta.