Fastighetsförvaltning av ägarlägenheter ur ett fastighetsrättsligt perspektiv

Sammanfattning: I takt med att beståndet av ägarlägenheter har utökats har frågor om fastighetsförvaltning och driftkostnader blivit angelägna att undersöka. Syftet med examensarbetet är att utreda de fastighetsrättsliga och fastighetsekonomiska konsekvenserna av fastighetsbildningsbeslutet för bildandet av ägarlägenheter. Följande forskningsfrågor har undersökts i examensarbetet: • Hur ser utformningen av ägarlägenheter ut? • Påverkas driftkostnader och fastighetsförvaltning av fastighetsbildningsbeslutet? • Hur ska fastighetsbildningsbeslutet utformas för att underlätta fastighetsförvaltningen av de gemensamma utrymmena och anläggningarna? • Finns det några omständigheter som påverkar fastighetsförvaltningen av ägarlägenheter? För att besvara forskningsfrågorna har förrättningsakter för bildande av ägarlägenhetsprojekt undersökts. Främst har gränsdragningen mellan gemensamma och enskilda utrymmen studerats samt gemensamhetsanläggningars utformning. Vidare har även företrädare för samfällighetsföreningar och aktörer i branschen intervjuats. Frågorna som ställdes till samfällighetsföreningarna fokuserade på hur de upplever att fastighetsförvaltningen fungerar. Frågorna till aktörerna berörde hur de resonerar i projektplaneringen kring faktorer som påverkar fastighetsförvaltningen av ägarlägenheter. Vid planeringen av ägarlägenhetsprojekt tar projektutvecklarna hänsyn till förvaltningsfrågor genom att försöka separera anläggningar och skapa en tydlig avgränsning mellan de gemensamma och enskilda utrymmena. Samfällighetsföreningarna har hittills haft en positiv upplevelse av fastighetsförvaltningen, men framför att eventuella problem kan uppstå vid större underhållsåtgärder i framtiden. Fastighetsförvaltningen påverkas av utformningen i fastighetsbildningsbeslutet. Det i fastighetsbildningsbeslutet som har störst påverkan är gränsdragningen mellan de enskilda och gemensamma utrymmena samt formulering av ändamål i anläggningsbeslutet. Andra omständigheter som påverkar fastighetsförvaltningen är hur stor möjlighet det finns att separera anläggningar som delas med andra fastigheter utifrån gällande detaljplan. För att underlätta fastighetsförvaltningen är det fördelaktigt att tillskapa så få gemensamhetsanläggningar som möjligt. Det är också gynnsamt om anläggningsbeslutet inte är för detaljrikt för att minska behovet av framtida omprövningar av beslutet. För en välfungerande fastighetsförvaltning är det av vikt att inte betrakta ägarlägenheter som en komplicerad boendeform. I själva verket fungerar fastighetsförvaltningen i princip på samma sätt som för gemensamma anläggningar i radhusområden i form av parkeringar och vägar. Skillnaden är att anläggningarna som ska förvaltas är mer tekniskt krävande i ett ägarlägenhetshus med tillhörande gemensamhetsanläggningar.