Prisutvecklingen i Stockholms stadsutvecklingsområden

Sammanfattning: Stockholms stad äger stor del av marken i Stockholms kommun. När byggherrar vill bygga bostäder tecknar Stockholms stad och byggherrarna ett markanvisningsavtal. Vid tecknade av markanvisningsavtalet bestäms priset för marken men förvärvet genomförs först när fastigheten tillträds. Tillträdet sker vanligtvis efter två till tre år, då detaljplaneprocessen är klar, men ibland tar det längre tid. Stockholms stad reglerar därför priset efter prisutvecklingen på bostadsmarknaden med hjälp av en prisjusteringsmodell. Prisjusteringen som sker mellan prisöverenskommelsen och marktillträdet bygger till viss del på mäklarstatistik för olika geografiska områdesindelningar. Inom de geografiska områdena finns flera stadsdelar och distrikt, de flesta är redan exploaterade men vissa är helt nya, så kallade stadsutvecklingsområden. Norra Djurgårdsstaden och Hammarby Sjöstad i Stockholms kommun är två exempel på stadsutvecklingsområden. Stockholms stad har haft uppfattningen att prisutvecklingen i stadsutvecklingsområden inte matchar den prisutveckling som sker i färdigexploaterade områdena i kommunen. Syftet med examensarbetet är att undersöka om Stockholms stads prisjusteringsmodell överensstämmer med den faktiska bostadsprisutvecklingen för andrahandsförsäljningar i stadsutvecklingsområden i Stockholms kommun. Syftet uppnås med hjälp av att fyra problemformuleringar undersöks; Är den initiala markprissättningen korrekt, är det felaktigt att prisjustera utifrån genomsnittspriser, föreligger en felaktig geografisk avgränsning för de statistiska områdena samt leder korrigeringen av markvärdet i modellen till en felaktig prisjustering. Examensarbetet utgör en kvantitativ studie i syfte att undersöka bostadsrättsprisutvecklingen i utvecklingsområden i Stockholms kommun, utifrån Stockholms stads prisjusteringsmodell. Studien har genomförts med hjälp av att två sorters index har tagits fram, ett utifrån regressionsanalys och ett ifrån genomsnittspriser. Båda indexen skapas utifrån försäljningar av bostadsrätter från Östermalm och Södermalm för att kunna jämföra prisutvecklingen. Studien har också genomfört med hjälp av relevant teori och genom nya värderingar av tidigare markförsäljningar. De stadsutvecklingsområden som har valts ut till examensarbetet är Norra Djurgårdsstaden och Hammarby Sjöstad. Slutsatserna visar på att den initiala markprissättningen kan antas stämma med marknadsvärdet eftersom värderingarna sker utifrån vedertagna modeller med bra tillgång till data. Justeringen av priset efter prisutvecklingen på bostadsmarknaden i statistikområden skiljer sig för stadsutvecklingsområdena eftersom att prisutvecklingen är lägre där. Samma sak gäller för distrikt som är en något snävare geografisk indelning. Slutligen har det visat sig att korrigeringen av markvärdet varken stämmer överens med praktiskt utförande eller teoretiska antaganden. Prisjustering utifrån Stockholms stads prismodell lämpar sig, utifrån examensarbetets undersökning, inte för stadsutvecklingsområden i Stockholms kommun.