Ägarkategorins och andra faktorers inverkan på skogsfastigheters pris vid försäljning

Sammanfattning: Sverige består av ungefär 23 miljoner hektar av produktiv skogsmark. Detta innebär att drygt 50 % av landarealen utgörs av skogsmark. Den produktiva skogsmarken är uppdelad mellan olika ägarkategorier, där fysisk person (enskilda ägare) äger 50 % och juridisk person, såsom staten, aktiebolag, ekonomiska föreningar och dylikt, äger övriga 50 % av skogsmarken. Denna fördelning av skogsmarken mellan olika ägarkategorier tros inverka på den skogliga fastighetsmarknaden och en prisdifferens beroende på om fastigheten säljs av juridisk eller fysisk person antas existera. Anledningen till differensen tros bero på bland annat lagstiftning, skötsel och ekonomiska aspekter såsom utbud och efterfrågan på marknaden. Studiens huvudsyfte var att analysera hur faktorn ägarkategori, där säljaren av skogsfastigheterna delades upp i juridisk person och fysisk person, påverkade skogsfastigheternas köpeskilling. Ägarkategorins påverkan på köpeskillingen beroende på geografisk belägenhet analyserades också. Utöver detta undersöktes även hur faktorerna virkesförråd, bonitet, fastighetens storlek, reporäntan, befolkningstätheten och fastighetens virkesintäkter påverkade skogsfastigheternas köpeskilling vid försäljning. Materialet hämtades från NAI Svefas databas Jord & Skog och bestod efter sållning av 1430 försäljningar av skogsfastigheter, varav 149 sålts av juridisk person. Materialet analyserades sedan med regressionsanalyser i det statistiska analysverktyget Minitab. Två hedoniska prismodeller skapades där köpeskillingen i modell 1 normerades till kr/ha och i modell 2 till kr/m3sk. Detta för att undersöka om det förelåg någon skillnad beroende på normeringen av köpeskillingen. Resultatet visar att köpeskillingen har ett positivt, signifikant samband med ägarkategorins påverkan, där köpeskillingen är högre om säljaren är juridisk person. En geografisk differens i skillnaden mellan ägarkategorierna kunde också påvisas, där högst prisdifferens påvisades i mellersta Sverige. I norra Sverige kunde inget signifikant samband utläsas vilket tros bero på det tunna materialet inom regionen. Köpeskillingen har dessutom ett positiv samband med ökande virkesförråd, bonitet, befolkningstäthet och virkesintäkter. Den skogliga arealen påvisade ett negativt, icke-linjärt samband mellan köpeskillingen. Vid normering till kr/m3sk påvisades även ett icke-linjärt samband mellan köpeskillingen och virkesförrådet. Reporäntan påvisade inget signifikant samband med köpeskillingen.