Culpa in contrahendo och dess tillämplighet vid fastighetsköp

Sammanfattning: Den som förhandlar gör det på egen risk. Det är åtminstone utgångspunkten i den svenska rätten. En förhandlande part som drar på sig kostnader i tron om att ett framtida avtal är säkrat, kan inte räkna med att motparten ska ersätta dessa kostnader ifall affären sedan spricker. Grundregeln är dock inte helt tillfredsställande och sedan länge har man sett nyttan i att stävja illojala beteenden där parterna bara ser till sitt eget bästa. Den allmänna principen culpa in contrahendo är ett uttryck för den senare tanken. Principen kan åberopas för att erhålla skadestånd på grund av motpartens klandervärda beteende i förhandlingsfasen som resulterat i ett uteblivet avtal. Det rör sig således om ett prekontraktuellt skadeståndsansvar. Det har dock länge varit tvistigt i frågan kring huruvida principen om culpa in contrahendo går att tillämpa i situationer där ett avtal om fastighetsköp inte nås. Kritikerna har bland annat flaggat för att en sådan tillämpning riskerar att underminera syftet med de formkrav som omgärdar fastighetsöverlåtelser. I den här uppsatsen har jag försökt redogöra för rättsläget efter att Högsta domstolen år 2012 erkände tillämpligheten av allmänna lojalitetshänsyn i form av culpa in contrahendo i samband med fastighetsköp. Utifrån den analysen har jag även diskuterat frågan om det nuvarande rättsläget verkligen tillgodoser de intressen som bör tillgodoses. Slutsatsen är att det fortsatt finns anledning att flytta fram gränsen för det prekontraktuella skadeståndsansvarets inträde. Fastighetsaffären kan många gånger vara kostsam och riskabel och ett större inslag av lojalitet och ömsesidigt riskansvar mellan parterna kan därför erfordas.