Trepartsöverenskommelsen - framtidens metod för årlig justering av bostadshyror?

Sammanfattning: Sedan införandet av lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska kommunala bolag drivas enligt affärsmässiga principer. Dessutom ändrades reglerna i jordabalken om jämförelse av skäliga hyror enligt bruksvärdessystemet genom att de allmännyttiga bostadsbolagen inte längre är ensamt hyresnormerande. Sedan dessa lagändringar har det inte funnits något regelverk om vad de årliga hyresjusteringarna ska grundas på. Tidigare fungerade de allmännyttiga bostadsbolagens självkostnadskalkyler som en ram för hur hyrorna borde justeras. Till följd av detta kom bransch- och intresseorganisationerna Fastighetsägarna, Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen överens om fem faktorer som ska ligga till grund för de årliga hyresförhandlingarna, kallad trepartsöverenskommelsen. Däremot har parterna valt att tolka trepartsöverenskommelsen på olika sätt samtidigt som överenskommelsen presenterades i ekonomiska svåra tider. Detta har bidragit till en hög konfliktnivå mellan parterna. Detta examensarbete syftar till att undersöka och analysera hur aktörer på hyresmarknaden ser på trepartsöverenskommelsen och alternativa lösningar på hur bostadshyror kan justeras. Examensarbetet utgår från följande frågeställningar: • Hur ser aktörer på hyresrättsmarknaden på trepartsöverenskommelsen? • Hur anser aktörerna på hyresrättsmarknaden att bostadshyror bör justeras i framtiden? • Hur kan en framtida modell för hyresjustering se ut? Metoden som användes var en kvalitativ forskningsstudie i form av en intervjustudie. Sju olika aktörer på hyresrättsmarknaden intervjuades. Dessa utgjordes av bransch- och intresseorganisationer, kommunala bostadsbolag samt privata fastighetsbolag. Studien konstaterar att de intervjuade aktörerna anser att det funnits ett behov av en överenskommelse. Problematiken under årets hyresförhandling med trepartsöverenskommelsen som grund är att parterna är oense om hur den ska tolkas. Det finns en tydlig koppling utifrån parternas ekonomiska intresse hur man valt att tolka överenskommelsen. Aktörerna är överens om att trepartsöverenskommelsen bör utvecklas men de är inte överens om hur den slutgiltiga tolkningen ska se ut. Kan inte parterna enas om en gemensam tolkning föreslår respondenterna att en lagstiftning införs om hur hyresförhandlingarna ska föras, att en friare hyressättning införs, indexreglering av hyror eller att hyror fortsatt förhandlas. Aktörernas inställning till alternativa lösningar beror på deras erfarenheter av tidigare förhandlande hyresjusteringar, ekonomiska intresse samt privilegiejakt. Slutligen föreslår författarna att de årliga hyresjusteringarna bör bestämmas genom ett lagstadgat kombinerat index baserat på trepartsöverenskommelsens faktorer samt den regionala löneutvecklingen. Indexet bidrar till en jämnare och mer förutsägbar hyresjustering samtidigt som transaktionskostnaderna och privilegiejakten minskar.