Marknadsyttrande – Hyresnämndens bedömning av marknadshyra

Sammanfattning: Hyresnämnden är den myndighet i Sverige dit lokalhyresmarknadens parter kan hänskjuta tvister beträffande de villkor som görs gällande för ett fortsatt lokalhyresförhållande. Nämndens huvudsakliga uppgift är att medla mellan hyresgästen och hyresvärden för att och på så vis underlätta en förlikning. Detta åstadkommer hyresnämnden genom att kalla parterna till ett sammanträde i vilket parterna ges möjlighet att presenteras sina yrkanden samt de invändningar som finns till motpartens yrkade material. I de fall parterna inte kan nå en överenskommelse ska hyresnämnden på begäran, avge ett marknadsyttrande, vilket är en myndighetsutövning och vars bedömning ska vara konsekvent och förutsebar. Detta examensarbete har som syfte att studera förfarandet i hyresnämnden och då framförallt den process som leder fram till ett marknadsyttrande. Studiens huvudsakliga frågeställning är att undersöka om hyresnämnden värderar hyreskontraktens klausuler, och om så görs, vilka metoder och teorier ligger till grund för denna bedömning. Studien har utgått från elva intervjuer som innefattar representanter från hyresnämnden och juridiska ombud som representerar parterna i processen. Slutsatserna i examensarbetet visar på att hyresnämnden inte använder sig av några ekonomiska modeller eller teorier vid bedömning av marknadshyran. Det är istället hyresrådets och intresseledamöternas erfarenhet och subjektiva bedömningar som ligger till grund för marknadsyttrandet. I denna bedömning beaktas framförallt fysiska attribut medan kontraktuella klausuler behandlas som bakgrundsmaterial. Vidare kan det konstateras att hyresnämnden inte företar några större justeringar för att möjliggöra en jämförelse mellan de inlämnande lokaler, med undantaget för taxebundna kostnader som justeras med schablonbelopp. Detta får anses anmärkningsvärt eftersom examensarbete har presenterat ekonomiska modeller som möjliggöra en jämförelse genom användandet av den ekvivalenta hyran. Avslutningsvis kan det konstateras att de intervjuade parterna anser att hyresnämnden fyller sin funktion som en medlande part och underlättar således ett förlikningsöverenskommelse mellan hyresgästen och hyresvärden.