Transaktionsmarknaden för hyreshusenheter : Påverkar överlåtelseformen transparensen på den svenska fastighetsmarknaden?

Sammanfattning: Under åren 2019 - 2021 uppgick den totala transaktionsvolymen för hyreshusenheter, inklusive portföljer med minst en fastighet taxerad som hyreshusenhet, till ett värde om  562 324 782 kronor. 71% av transaktionerna genomfördes genom bolagstransaktioner och 29% med lagfart. Att paketera fastigheter i bolag inför försäljning är ett mycket vanligt förfarande på den svenska fastighetsmarknaden. Den ökade andelen av transaktioner genom bolag beror till stor del på en justering i Inkomstskattelagen (1999:1229) som möjliggjorde skattefri försäljning av näringsbetingade andelar. Nackdelen med försäljning genom bolag är att informationen som offentliggörs vid en bolagsöverlåtelse är mycket begränsad. Den bristande transparensen resulterar i problem vid bland annat förberedelsearbetet inför fastighetstaxering och vid ortsprisanalyser generellt. Syftet med studien är att analysera vilka faktorer som påverkar valet av överlåtelseform samt att undersöka hur transparensen för paketerade fastighetstransaktioner kan ökas.   Examensarbetet baserades på kvantitativ såväl som kvalitativ datainsamling. Data analyserades sedan för att hitta samband och avvikelser. Studiens resultat bekräftade att bolagsöverlåtelser är det dominerande förfarandet när köpeskillingen är hög, när ett köp avser flera fastigheter samt när den säljande aktören är ett noterat bolag, en fastighetsutvecklare, ett investmentbolag eller privat fastighetsbolag. Vidare visade resultatet att bolagstransaktioner är ett förfarande som sker i hela landet och inte enbart i Sveriges storstadsregioner.    För att hantera problematiken kring den bristande transparensen bör Lantmäteriet tillsammans med Skatteverket undersöka möjligheterna för att inkludera bolagstransaktioner i deras nuvarande system inför fastighetstaxering. Detta för att Skatteverket och Lantmäteriet ska kunna värdera taxeringsenheter trots att de lagfarna köpen fortsätter att minska. För att få tillgång till information som inte offentliggörs är ett förslag att Lantmäteriet inför fastighetstaxering upphandlar fler externa värderare alternativt koordinerar ett samarbete mellan värderare. För myndigheter är den bristande informationstillgängligheten ofta ett problem, medan det anses vara en konkurrensfördel för många rådgivare. Det är således svårt att hitta lösningar som är gynnsamma för samtliga aktörer. I slutändan krävs det en politisk vilja och tydliga initiativ från myndigheterna för att förändra situationen på fastighetsmarknaden.