Anbudsförteckningen - kan den bli ett arbetsverktyg för mäklaren?

Sammanfattning: En ofullständig anbudsförteckning var den vanligaste orsaken till varning för mäklare under2017. Syftet med denna studie är att undersöka och diskutera på vilka sätt mäklare kan tänkasbrista i samband med notering av bud i anbudsförteckningen. Förteckningen skall upprättas ienlighet med 20 § FML, som anger på vilket sätt mäklaren ska anteckna bud som sedermeraska upprättas i en anbudsförteckning och överlämnas till säljaren och den slutgiltige köparensenast vid förmedlingsuppdragets slutförande, vanligen tillträdet.Metoden som tillämpas för att besvara studiens syfte är en rättsdogmatisk metod sominnefattar rättskälleläran samt juridisk metod. Främst är det i förarbetena till lagstiftningen avFML som använts och i synnerhet 20 § för att försöka utröna tankarna bakom lagens lydelse.Det andra fokusområdet är avgöranden från FMI kring brister i anbudsförteckningen. Vidarehar den rättspraxis som finns kring området också bearbetats. Doktrin har använts för att få enmer nyanserad bild kring hur lagen kan tolkas.Studien belyser hur budgivningsprocessen fungerar i Sverige utifrån ettfastighetsmäklarperspektiv. Utgångspunkten kring budgivningen är att den endast är primitivtreglerad i lag, dock har mäklaren ett fåtal lagar och regler att förhålla sig till. Studien redogörför dessa skyldigheter, som innefattar att allt arbete ska genomsyras med beaktande av godfastighetsmäklarsed. Vidare redogörs det för mäklarens upplysningsplikt att vidarebefordrainformation till inblandade parter i affären.Den viktigaste regleringen kring budgivningsförfarandet infördes i samband med 2011 årsnya fastighetsmäklarlag, kravet att upprätta en anbudsförteckning. Studien behandlar dennaanbudsförteckning grundligt och lyfter fram de två huvudanledningarna till uppkomsten av20 § FML, att skapa en mer transparent budgivningsprocess samt försöka motverkaproblematiken kring fabricerade bud.Trots uppkomsten av krav på en korrekt upprättad anbudsförteckning enligt 20 § FML har detvisat sig att mäklare brister i samband med detta. FMI har i dessa fall inte visat någon somhelst hänsyn till mäklarnas anledningar för att ha upprättat en ofullständig anbudsförteckningoch har därmed konsekvent meddelat varning för den ansvarige mäklaren.