Överlåtelse och upplåtelse av flexibelt detaljplanelagd mark

Sammanfattning: I detaljplaner som har fler än en tillåten markanvändning kan en värderingsskillnad uppstå beroende på vilken markanvändning som värderingen baseras på. Ett tydligt exempel där ett sådant problem kan uppstå är när kontor (K) och industri (J) är den tillåtna markanvändningen inom samma bit mark. Liknande problematik kan även uppstå där det endast är en markanvändning tillåten. Det tydliga exemplet är användningen Bostad (B) i en detaljplan. Bostadsmark har ofta olika värden beroende på om bostäderna är hyres- eller bostadsrätter, småhus eller flerbostadshus. Upplåtelseformen och byggrätten var för sig kan alltså vara grund till olika prissättningar. Denna typ av detaljplan som kan ge upphov till olika marknadsvärden beroende på byggrätt, markanvändning eller upplåtelse kallas i detta arbete flexibelt detaljplanelagd mark. Kommunen kan vid försäljning av flexibelt detaljplanelagd mark inte alltid erhålla ett pris baserat på den högst värderade byggrätten, markanvändningen eller upplåtelseformen. Vid försäljning av sådan mark måste kommunen ta ställning till hur de ska navigera regler om statsstöd, hur de kan hindra spekulation på fastigheten och eventuellt tillgodose eventuella värdeökningar som kan uppstå längre fram på fastigheten. Syftet med detta examensarbete är att undersöka hur kommuner kan hantera överlåtelse och upplåtelse av flexibelt detaljplanelagd mark. Frågeställningarna som arbetet besvarar är om värderingsskillnader som kan uppstå i flexibelt detaljplanelagd mark skapat problem vid överlåtelse av sådan mark för kommuner. Om så är fallet ta reda på vilka lösningar som kommuner i Sverige tillämpar för att hantera problemet, vilka för- och nackdelar har de olika lösningarna och om problematiken är ett hinder för en mer flexibel detaljplanering. Genom att presentera relevant teori och lagstiftning följt av intervjuer med de nio största kommunerna i Sverige, Umeå kommun och Bryggan Fastighetsekonomi AB har frågeställningen kunnat besvaras. Slutsatsen är att kommuner inte har stor erfarenhet av problem som kan uppstå i samband med överlåtelse av flexibelt detaljplanelagd mark. Detta beror till stor del på kommunernas sätt att arbeta i sin planprocess. Det finns inget entydigt svar på hur kommunen ska hantera överlåtelse av flexibelt detaljplanelagd mark utan snarare en rad metoder som kan användas beroende på vad kommunen vill undvika. Vill kommunen undvika spekulation av en fastighet kan de tillämpa en kombination av viten och tilläggsköpeskilling för att ta bort incitamentet för detta. Vill kommunen styra mot hyresrätter som bostadsform kan de tillämpa forfogandeförbud. Om det inte finns en aktör som vill eller kan nyttja den mest värdefulla byggrätten eller markanvändningen i en detaljplan kan kommunen välja att upplåta marken som tomträtt för att säkerställa att regler om statsstöd efterföljs. Alternativt kan en tilläggsköpeskilling utformas men detta är inte alltid lätt, framförallt i de fall flera olika markanvändningar är tillåtna. Metoderna kan i sin tur skapa ytterligare komplexitet vid överlåtelse och upplåtelse av kommunägd mark. Alla metoder passar inte alla kommuner. Om kommunen i samband med överlåtelse eller upplåtelse av flexibelt detaljplanelagd mark kan undvika att bryta mot statsstödsreglerna så är andra eventuella problem inget som borde stå i vägen för en mer flexibel detaljplanering. Möjligheten att göra en detaljplan flexibel finns och kan nyttjas i de fall kommunen anser att eventuella frågetecken och problem kompenseras av de fördelar flexibilitet i detaljplan kan medföra. Det viktigaste är att säkerställa att alla försäljningar av mark sker till marknadsvärde.