Moms på bostadshyra : möjliga effekter på bostadsmarknaden

Sammanfattning: Sveriges bostadsmarknad upplevs i nuläget redan som ansträngd med hänsyn till att bemöta efterfrågan hos befolkningen. I förhållande till befolkningsmängden hade Sverige lägst produktionstakt av bostäder i Norden under 2000-talet fram till 2016. Dessutom förväntas populationen i Sverige öka med drygt en miljon människor i varierande åldrar till 2026, vilket sätter ytterligare press på byggandet än tidigare. Utan att förändra nuvarande boendetäthet bedöms behovet till 600 000 nya bostäder i hela landet mellan 2016–2025. Otillräcklig arbetskraft pekas ut som det största hindret för bostadsbyggandet av Konjunkturinstitutet. Vidare framgår det att produktionskostnaderna av nyproducerade hyresrätter i flerbostadshus ökat markant med nästan 250 % de senaste 20 åren. Trots att det i Stockholms län byggs på rekordhöga nivåer sedan miljonprogrammet på 1970-talet, redogör samtliga kommuner ett underskott på bostäder. Något alla i hela länet, med undantag för två kommuner, tror kommer kvarstå om tre år. Ett sätt att stödja produktion och stimulera bostadsbyggandet är medel genom statliga subventioner. Det är inte sällan subventioner riktas mot byggandet av hyresrätter eftersom att de upprättas gentemot en reglerad hyresmarknad, vilket försvårar de ekonomiska kalkylerna och investeringsmöjligheterna. SABO, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna har tillsammans redovisat ett förslag om att införa en låg momsprocentsats på bostadshyra. Införandet kan betraktas som en subvention i och med att det bidrar till förbättrade ekonomiska förutsättningar vid nybyggnation, renoveringar samt förvaltning av hyresfastigheter då skatten tillåter avdrag på ingående moms förutsatt vidare försäljning, alltså utgående moms. I början på året kom EU-kommissionen med förslag om nya direktiv som bland annat öppnar upp möjligheten att införa moms på bostadshyra, något som enligt dagens regelverk inte är tillåtet. Syftet med rapporten har varit att utvärdera reformens möjliga effekter på bostadsmarknaden med tyngdpunkt på ett eventuellt ökat byggande av hyresrätter, där befintlig litteratur i ämnet samt intervjuer av utvalda aktörer med bred kunskap och erfarenhet inom bostadsmarknaden utgjort grunden till analys för arbetet. Det konstaterades att det råder tveksamheter kring om subventioner bidrar till någon positiv effekt eller inte. Att de flesta subventioner dessutom är begränsade i tid bidrar till osäkerhet om ett visst stöd kommer att försvinna alternativ tillkomma i framtiden, vilket i sin tur frambringar ojämna produktionsnivåer. Samtidigt kan stöd vara nödvändigt för att fastighetsägare inte ensamma ska behöva bära risken i projekt. En låg momsprocentsats på bostadshyra är dock svår att likställa med andra subventioner då reformen skulle innebära en mer långsiktig lösning, vilket i sin tur är väsentligt för att försäkra att investeringar på bostadsmarknaden är stabila över tid. Även om nya direktiv från EU skulle möjliggöra ett införande av reformen bedöms den tidigast kunna realiseras år 2022. Förslaget skulle innebära möjlighet till förbättring i att balansera ut skattemässiga orättvisor som idag råder mellan upplåtelseformer, och på så sätt göra hyresrätten mer attraktiv. Dock saknar reformen i nuläget förslag på finansiering vilket bidrar till ytterligare svårigheter att driva det vidare. Förhoppningarna om förbättrade kalkyler för fastighetsägare och byggherrar riskerar dessutom att korrelera med ett flertal effekter som motverkar reformens syfte. En mer påtaglig effekt är svårigheten i att säkerhetsställa att vinsten tillfaller fastighetsägaren. Förekommer en ökad betalningsförmåga hos byggherrar skulle det kunna driva upp prisnivåerna både avseende mark, material och tjänster och därmed förhindra ett ökat byggande. Förbättrade kalkyler kan underlätta för flera av de utmaningar som kan utpekas på bostadsmarknaden men reformen löser inte problemen i dess utgångspunkt. Att reformen därför skulle kunna fungera på kort sikt, innan andra delmarknader hinner priskompensera, är inte omöjligt. Största delen av reformens ämnade syfte med ökat byggande, fler renoveringar och förbättrade förutsättningar för hyresrätter riskerar att således gå förlorade om inte frågan om finansiering kan lösas gemensamt med att korrelerade negativa effekter begränsas.