Fastighetsmäklarens ekonomiska incitament i relation till uppdragsgivarens intressen

Sammanfattning: I denna kandidatuppsats görs en rättsekonomisk analys av huruvida fastighetsmäklarens ekonomiska incitament samspelar med uppdragsgivarens intressen samt hur olika ersättningsformer påverkar fastighetsmäklarens incitament och prestation. Att fastighetsmäklaren har intressen som uppdragsgivaren inte delar har blivit erkänt av lagstiftaren. Detta har resulterat i att fastighetsmäklarlagen innehåller vissa förbud, bland annat förbud om förtroenderubbande verksamhet enligt 14 § fml vilken anger att fastighetsmäklaren inte får ägna sig åt sådant som kan rubba förtroendet för denne. Utöver förbud har fastighetsmäklaren även skyldigheter, såsom att agera enligt god fastighetsmäklarsed, 8 § fml. Inom ramen för detta arbete görs ett antagande om att fastighetsmäklaren och dess uppdragsgivare strävar efter nyttomaximering. Fastighetsmäklaren har rätt till ersättning när samtliga rekvisit i 23 § 1 st. fml är uppfyllda, likaså är uppdragsgivaren skyldig att betala ersättning till fastighetsmäklaren när samtliga rekvisit är uppfyllda. De teorier vi baserat vår ekonomiska del på är asymmetrisk information, principal agent-teorin och moral hazard. Av dessa framgår att en part som besitter information vilken den andra parten inte har, erhåller informativa fördelar och kan ges möjlighet att beakta sina privata intressen på bekostnad av den andre. Hur fastighetsmäklarens prestation ser ut kan skilja sig beroende på ersättningsform. De ekonomiska incitamenten har analyserats utifrån tre olika ersättningsformer; rak provision, provisionstrappa och fast arvode. Vi kommer fram till att informationsasymmetri råder mellan fastighetsmäklaren och uppdragsgivaren. Denna informationsasymmetri resulterar i moral hazard och principal agent-problem. Den ersättningsform som torde vara lämpligast att använda för att jämka samman de ekonomiska incitamenten är provisionstrappa. Rak provision är möjligen inte tillräckligt lönsamt för att skapa en extra ansträngning hos fastighetsmäklaren. Ett fast arvode torde endast motivera en ansträngning hos fastighetsmäklaren tills dess att rekvisiten i 23 § fml är uppfyllda. Trots att provisionstrappa framstår som den mest optimala ersättningsformen finns nackdelar. Den öppnar upp för illojalt agerande hos fastighetsmäklaren då denne får möjlighet att vilseleda uppdragsgivaren. Sökord: incitament, asymmetrisk information, provision, fastighetsmäklare