Fastighetsägarens avhjälpandeansvar för föroreningsskador på förvärvad fastighet

Sammanfattning: Föroreningar på en fastighet berör fastighetsägaren på olika sätt. En direkt effekt av föroreningarna kan vara att fastighetsägarens möjligheter att använda marken begränsas och att värdet på fastigheten påverkas. Det kan också få till följd att fastigheten blir svår att avyttra. Framförallt kan en förorening på fastigheten innebära att fastighetsägaren riskerar miljörättsliga krav på att vidta avhjälpandeåtgärder mot föroreningsskadan. Huvudregeln enligt svensk miljörätt är att den som bedriver eller har bedrivit en verksamhet, eller vidtagit en åtgärd som har bidragit till att en föroreningsskada uppstått på en fastighet bär det primära ansvaret för att vidta åtgärder för att avhjälpa föroreningsskadan. Regeln ger uttryck för den internationellt erkända principen om att förorenaren betalar, ”pollutor pays principle”. Om det inte finns någon verksamhetsutövare som kan utföra eller bekosta avhjälpandet flyttas ansvaret till fastighetsägaren eller tidigare fastighetsägare, förutsatt att denne vid förvärvet känt till eller borde känna till föroreningen samt att fastigheten förvärvades efter 1 januari år 1999. Det innebär att fastighetsägare som inte själva förorenat fastigheten ändå kan tvingas avhjälpa föroreningsskador. Syftet med det subsidiära ansvaret för fastighetsägare är att få till stånd markundersökningar före förvärv av näringsfastigheter för att på så sätt få marknadens aktörer att bidra till en bättre miljö. Avhjälpandeprojekt kan både vara kostnadskrävande och komplicerade, inte minst för en mindre aktör. Ett förvärv av en fastighet som har en föroreningsskada kan således bli en betydligt mer kostsam affär än vad som från början var tänkt. Utgångspunkten för fastighetsförvärv enligt JB är att en fastighet säljs så som den är, och att det är upp till köparen att skydda sig genom att göra en undersökning av fastigheten innan förvärvet. Det förekommer dock situationer där köparen har rätt att åberopa att fastigheten är behäftad med fel. En föroreningsskada bör i vissa fall kunna anses utgöra ett faktiskt fel, vilket berättigar köparen att göra vissa påföljder gällande, exempelvis prisavdrag. Vanligtvis friskriver säljaren sig dock från sådana fel varpå köparen förlorar sin rätt att göra felpåföljder gällande. Reglerna i JB kan heller inte påverka fastighetsförvärvarens miljörättsliga ansvar gentemot det allmänna som föreskrivs i MB. Miljöansvaret har blivit en allt viktigare riskfråga i överlåtelseavtal rörande fastigheter. Säljaren vill lägga risken för att åläggas avhjälpandeansvar bakom sig medan köparen inte vill köpa på sig ett eventuellt avhjälpandeansvar. Bestämmelserna om avhjälpandeansvar för föroreningsskador är offentligrättsliga och indispositiva regler. Det ansvarssubjekt som tillsynsmyndigheten väljer att rikta föreläggande om avhjälpandeåtgärder mot, påverkas inte av ett civilrättsligt avtal mellan köparen och säljaren. Däremot kan parterna i avtal reglera hur kostnaden för ett sådant ansvar ska fördelas inbördes, i det fall ett avhjälpandeansvar skulle utkrävas.