Gröna tomträttsavgälder : En studie om möjligheten att använda tomträttsavgälden som ett incitament för att främja hållbart nyttjande av tomträtter

Sammanfattning: Tomträtter är en stark nyttjanderätt som i många avseenden kan likställas med äganderätt. Det finns dock en stor skillnad mellan dem två, vilket är att tomträttshavare betalar en årlig avgäld för att nyttja marken. Tomträttsinstitutet introducerades i svensk lagstiftning 1908 genom 1907 års nyttjanderättslag, då med ett social- och kommunalpolitiskt syfte. Idag har Stockholms stad drygt 10 000 fastigheter upplåtna med tomträtt, vars tomträttsavgälder under 2022 generade cirka 2,8 miljarder kronor i intäkter till kommunen. Samtidigt har kommunen högt satta hållbarhetsmål kopplat till dess verksamhet, bland annat att kommunen ska vara klimatpositiv 2040. Syftet med arbetet har därför varit att undersöka om det finns ett behov av att främja hållbarhetsarbete i tomträtter, hur ett sådant främjande skulle kunna genomföras samt om det är juridiskt möjligt för kommunen. Vidare har syftet även varit att undersöka hur ett krav- och reduktionssystem skulle kunna utformas för att vara effektivt, rättvist och bidra till hållbart nyttjande av tomträtter. Detta har undersökts genom en kvalitativ studie med kvantitativa inslag. Dessutom har det genomförts intervjuer dels med representanter från tre fastighetsbolag som är tomträttshavare, dels med två kommuner i rollen av tomträttsupplåtare. Det har konstaterats i detta arbete att det både finns ett behov och en möjlighet att främja hållbart nyttjande av tomträtter, då i form av sänkt avgäld i utbyte mot att vissa krav uppfylls. Avgälden som då skulle reduceras i utbyte mot att tomträttshavaren utnyttjar tomträtten hållbart, har definierats som en “grön tomträttsavgäld”. Det har konstaterats att det bör vara lagligt för kommunen att ge en reduktion under vissa förutsättningar. Bland annat får kraven och reduktionen inte vara för lågt eller högt satta. Att koppla kraven till energianvändning har ansetts lämpligt då innebär ett enkelt förfarande att kontrollera om kraven uppfylls. Från intervjuerna med fastighetsbolagen har det framgått att en reduktion skulle behöva vara åtminstone 10 procent för att fungera som ett incitament. Det har inte fastställts några exakta krav- eller reduktionsnivåer i detta arbete. Det finns dock indikationer på vad en rimlig kravnivå skulle kunna vara, nämligen energiklass C enligt BBR 29 som är kravet för ny-produktion. Detta torde vara en nivå som innebär en prestation från tomträttshavarens sida och samtidigt inte är för stor. Dessutom skulle det vara rimligt att en viss procentuell förbättring skulle premieras. Vidare har scenarioanalyser presenterats, vilka åskådliggör potentiella energibesparingar och möjliga konsekvenser av olika reduktionsnivåer för kommunens intäkter samt skattebetalarna.