Tillförlitlighet och relevans vid värdering till verkligt värde : en studie av svenska börsnoterade fastighetsföretag

Sammanfattning: År 2002 utkom en förordning från Europeiska unionen (EU) som innebär att samtliga börsnoterade företag ska redovisa enligt IFRS-regelverket från och med år 2005. Detta innebär att fastigheter, som tidigare hade värderats till anskaffningsvärde, ska värderas till verkligt värde i enlighet med IFRS 13 och IAS 40. Det verkliga värdet ska representera värdet på fastigheten om den skulle säljas på en aktiv marknad. Värdering till verkligt värde är problematiskt utifrån den grundläggande kvalitativa egenskapen tillförlitlighet vars kriterium är att information ska vara fullständig, neutral och fri från felaktigheter. Eftersom det är omöjligt att veta de exakta marknadspriserna i förhand är det oundvikligt att det uppstår felaktigheter vid värderingen till verkligt värde. Det blir därför intressant att undersöka hur väl värderingen till verkligt värde stämmer överens med faktiska marknadspriser och om avvikelserna är tillräckligt stora för att redovisningsinformationens tillförlitlighet ska försämras. Syftet med studien är att öka förståelsen kring hur fastighetsföretagens användning av verkligt värde vid värdering av förvaltningsfastigheter förhåller sig till redovisningsinformationens kriterier för tillförlitlighet och relevans. För att uppfylla syftet ska denna studie besvara två forskningsfrågor. Hur väl överensstämmer fastighetsbolagens redovisade verkliga värde jämfört med det faktiska försäljningspriset? Samt, i vilken utsträckning påverkar orealiserade värdeförändringar fastighetsföretagens resultat? För att besvara studiens två forskningsfrågor används en kvalitativ metod där data från samtliga årsredovisningar från svenska börsnoterade fastighetsföretag mellan åren 2005 och 2017 har samlats in. Realiserade värdeförändringar har ställts i relation mot redovisat verkligt värde för att besvara studiens första forskningsfråga. Vidare sätts företagens orealiserade värdeförändringar i relation till företagens resultat för att besvara studiens andra forskningsfråga. Studiens resultat visar att företagen som deltagit i undersökningen generellt värderar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde med en genomsnittlig avvikelse som uppgår till 9,3 % av de redovisade värdet. Resultatet av studien visar därför att regelverket för verkligt värde tillåter en värdering som inte uppfyller kriterierna för tillförlitlighet. Avvikelsen består i de flesta fall av undervärderingar av det verkliga värdet i förhållande till marknadspriset. Tidigare forskning beskriver att försiktighetsprincipen, inkomstutjämning samt kulturella redovisningstraditioner kan vara faktorer bakom studiens resultat. Resultatet om realiserade värdeförändringar blir mer intressant när man ställer det i relation till fastighetsföretagens orealiserade värdeförändringar i förhållande till deras resultat. Företagens orealiserade värdeförändringar uppgår till 55% av resultatet i genomsnitt vilket visar att den otillförlitliga redovisningen är betydande i fastighetsföretagens redovisning. Det finns behov i regelverket för ett tydligare ställningstagande om relevans eller tillförlitlighet ska vara den dominerande egenskapen.