Är jordabalken lite för ful? Om möjligheten att rättfärdiga domstolens avvikelser från lagtext genom teorin om bristande finhet

Sammanfattning: Fastighetsrätt och särskilt fastighetstransaktioner är något de flesta någon gång kommer i kontakt med. Lagen som reglerar området är främst jordabal-ken, där lagstiftningen avseende köparens möjlighet att göra fel gällande har varit relativt konstant de senaste femtio åren. Även om lagtexten inte genom-gått några större ändringar har emellertid domstolens tillämpning av den skilt sig åt och även avvikit från vad som stadgats vid flertalet tillfällen. Den första frågan som behandlas i uppsatsen rör förutsättningarna för köpa-rens möjligheter att hålla säljaren ansvarig för fel vid fastighetstransaktioner enligt 4 kap. 19 § jordabalken. Därefter undersöks vilka motiv som ligger bakom Högsta domstolens avvikelser från lagtext i tre fastighetsrättsliga rätts-fall. I undersökningen används den rättsdogmatiska metoden och ett kritiskt perspektiv appliceras. Materialet utgörs av lagstiftning, rättspraxis, juridisk doktrin och lagmotiv. Analysen av rättsfallen och domstolens argumentation görs genom teorin om bristande finhet. Slutsatsen som nås är att undersökningspliktens uppfyllelse sätter den yttre ramen för säljarens felansvar och möjligheten för köparen att göra fel gäl-lande. Denna kan sedan begränsas eller utvidgas genom utfästelser, felens upptäckbarhet eller andra egenskaper köparen haft fog att räkna med. Gällande motiveringen bakom domstolens avvikelse från lagtext i de tre rätts-fallen kan tre huvudsakliga anledningar utläsas. Antingen att situationen faller utanför regelns skälbild, att köparens bristfälliga uppfyllande av undersök-ningsplikten medför att näringsidkarens skyddsintresse anses väga tyngre eller att allmänna rättsgrundsatser kan anses berättiga undantag från lagen. Av dessa tre kan emellertid endast två rättfärdigas genom teorin, som främst sy-nes ge stöd för de avvikelser som står i linje med lagmotiv och därigenom lagens rättfärdigandegrund. I rättsfallet som inte fann stöd genom teorin ålades den svagare parten ett större ansvar och ett lämpligare övergripande riktmärke kunde således inte utläsas ur resonemanget.