Områdesfaktorers inverkan på hyresutvecklingen för kommersiella lokaler

Sammanfattning: Hyran för kommersiella lokaler regleras utifrån principen om marknadshyra, vilken sätts av ingående kontrakt mellan hyresvärd och hyresgäst. Hyresavtalen beror vanligtvis på lokalens fastighetsanknutna attribut och medför givetvis att hyresnivåerna kommer att skilja sig åt mellan varje enskilt kontrakt. Förfarandet vid avtalsupprättande är välbeprövat och finns reglerat i Jordabalken (1979:994). Studeras hyresnivåerna istället ur ett vidare perspektiv kan dock andra faktorer vara av intresse. Enligt Svensk fastighetsindikator har de generella hyresnivåerna för kommersiella butiks- och kontorslokaler, i medelstora svenska kommuner, haft en kraftig variation under tidsperioden 1992 till 2012, kommunerna emellan. Denna variation väckte vårt intresse då det, utöver de rent fastighetsanknutna faktorerna, borde finnas andra förklaringar till de varierande hyresnivåutvecklingarna. En förklaring skulle kunna vara skillnader i samhällsförändringar på kommunnivå, något vi har valt att benämna områdesfaktorer. Exempel på områdesfaktorer kan vara hur befolkningen, förvärvsinkomsten och kollektivtrafiken har förändrats inom kommunerna. Detta är något vi har undersökt närmre. Syftet med examensarbetet är således att undersöka hur mycket av variationen i hyresnivåutvecklingen som kan förklaras av mätbara områdesfaktorer i en statistisk modell. Förhoppningen med undersökningen är att resultatet ska kunna tillämpas generellt, som en del av underlaget vid analyser av den kommersiella hyresmarknaden. Till grund för de antaganden som tas i arbetet har en litteraturstudie inom ämnesområdet utförts. Detta görs dels för att ge en bakgrundsbild till problemställningen, men även för att utgöra underlag för analys av resultaten. För att kunna svara mot studiens syfte har en omfattande insamling av material gjorts, utifrån avgränsning och urval. Urvalet består av 16 kommuner med ett invånarantal inom intervallet 30 000 – 100 000, vilket vi har definierat som en medelstor kommun. Materialet har sedan kvantifierats för att ingå i en hedonisk regressionsanalys. Genom att pröva olika områdesfaktorers påverkan i flera olika modeller, arbetas succesivt en slutgiltig modell fram. Denna modell analyseras förutom rent statistiskt, även kvalitativt utifrån resonemang med grund i bakomliggande teorier. De slutsatser som undersökningen har utmynnat i är att hyresnivåutvecklingen för kommersiella lokaler påverkas av kommunernas befolkningsutveckling och hur mycket arbetstillfällen inom sektorerna handel och kommunikation kommunen har i det totala näringslivet. Denna påverkan är enligt den framtagna modellen statistiskt säkerställd på signifikansnivån 5 %. Det är även troligt att restiden till närmaste storstad har en inverkan på hyresnivåutvecklingen, liksom hur många invånare kommunen hade vid startåret 1992. Modellen visar vidare på, att upp till 80 % av variationen i hyresnivåutveckling kan förklaras utifrån beskrivna områdesfaktorer, med tillägg av kommunernas småhusprisutvecklingar. För att bedöma resultatets tillförlitlighet, utfördes ett test av den framtagna modellens trovärdighet. Detta utfördes genom att tillämpa modellen på varje enskild kommun för att erhålla en estimerad hyresnivåutveckling. Utfallet visar på att hela 50 % av de observerade kommunerna hade en skillnad mellan modellens estimerade hyresnivåutveckling och utvecklingen enligt Svensk fastighetsindikator på mer än 5 procentenheter. Intressant var dock att modellen verkar fungera bra för kommuner som har haft en hyresnivåutveckling enligt Svensk fastighetsindikator under åren 1992 till 2012 inom intervallet 20 - 40 %.