Stambyten och dess koppling till val av inre underhåll- En analys av kostnadsfördelningen vid stamrenovering hoshyresbostadsfastigheter

Sammanfattning: Idag tillämpas den s.k. bruksvärdeshyran som har sin grund i att lägenhetens standard avgör hyran. Företagets produktionskostnader ska ej tas i beaktande vid ett bruksvärdessystem. Det medför både för- och nackdelar för hyresgästen. Om företagets kostnader överstiger värderingen av de standardhöjande åtgärderna kan detta inte åläggas hyresgästerna samtidigt som hyresgästerna ej ålägger en hyresrabatt när åtgärderna kan avses avbetalad. De standardhöjande åtgärderna i samband med upprustningar av dagens bostadsbestånd är inte kopplade till någon kostnad. Den nya hyran framförhandlas av Hyresgästföreningen och fastighetsägaren och hyran bedöms utifrån den nya standarden enligt upprustningsperiod och läge utifrån normerande medelhyror, enligt studier av Hyresgästföreningens egen rapport gällande hyresstrukturen i Stockholm samt enskilda avtal. Utifrån diskuterade modeller och förslag i rapport och debatt, behandlar författaren tre av dessa genom jämförbara exempel. Med utgångspunkt i en grundmodell som förenklat förklarar hyressättningen idag vid renovering presenteras tre alternativa modeller; ROTavdrag för hyresrätten, successiva extrahöjningar vid ökade byggkostnader samt samrådskrav med hyresgästerna inför renoveringen. Två av modellerna beräknas utifrån en mer kostnadsbaserad hyressättning för standarduppehållande åtgärder inklusive badrumsrenovering, vilken kan implementeras i hyressättningssystemet i kombination med den tredje modellen som avser samrådskrav med hyresgästerna inför en upprustning. Författaren har under rapportens skrivande upptäckt att det hyresskydd som sägs finnas idag är starkt begränsat. Författaren anser efter rapportens skrivande att dagens hyressättningssystem är inkonsekvent med en återhållsam årlig hyresjustering vilket gör att fastighetsägarens enda möjlighet till en ökad omsättning står i proportion till ombyggnad (eller försäljning), varvid dessa har möjlighet att utnyttjas.