Tredimensionella fastigheter - en belysning utifrån jordabalkens grannelagsrätt

Sammanfattning: Mitt fastighetsrättsliga intresse har gjort att jag har valt att skriva om en nyhet i fastighetsrätten, nämligen tredimensionella fastigheter som infördes den 1 januari 2004. En tredimensionell fastighet är avgränsad i horisontal- och vertikalplanet och bildar sålunda en sluten volym. Tidigare kunde en fastighet endast avgränsas horisontellt i markplanet. Till följd av den tredimensionella fastighetens form kan fastigheten ha grannar under, åt sidorna och ovanför. Den grannelagsrättsliga regleringen i 3 kap. JB har därför genomgått en förändring. Syftet med examensarbetet är att belysa de tredimensionella fastigheterna utifrån de grannelagsrättsliga reglerna i 3 kap. JB. Ett av syftena med tredimensionell fastighetsindelning är att möjliggöra lämpliga enheter att förvalta. Att fastighetsrättsligt trygga stora investeringar är ett annat av syftena. Ett ytterligare syfte med tredimensionell fastighetsindelning är att ge möjlighet att lämna mark på ytan orörd men under marken rymma en självständig tredimensionell fastighet. En tredimensionell fastighet skall endast bildas om det är lämpligare än andra åtgärder. Exempel på andra åtgärder är att bilda en traditionell fastighet och knyta ett servitut till fastigheten. I vissa fall kan det vara mer ekonomiskt att bilda en tredimensionell fastighet framför en traditionell fastighet. Innan möjligheten till tredimensionella fastigheter, har tredimensionellt fastighetsutnyttjande lösts genom nyttjanderätt, servitut, ledningsrätt, gemensamhetsanläggning och samägande med avtal om nyttjande av tredimensionellt åtskilda enheter. Grannelagsrätt är ett förhållande av ömsesidiga rättigheter och förpliktelser mellan grannar. De allmänna grannelagsrättsliga reglerna är tillämpliga på alla typer av fastigheter, både traditionella och tredimensionella fastigheter. Allmänna grannelagsrättsliga regler innefattar allt från den allmänna hänsynsregeln, som är en avvägning mellan grannars intresse, till grannes rätt att bortta gren eller rot. Däremellan ryms regler om skyddsåtgärder vid grävning och tillträde till annans fastighet vid grävning. De särskilda grannelagsrättsliga reglerna är tillämpliga på en anläggning som ryms inom en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme. De särskilda grannelagsrättsliga reglerna behandlar skyddsåtgärder vid byggnadsarbete och rätt till tillträde till annans fastighet vid byggnadsarbete, samt regler om skyldighet för fastighetsägare att åtgärda bristfälligheter på fastighet. Eftersom en tredimensionell fastighet har fler grannar än en traditionell fastighet har särskilda grannelagsrättsliga regler för tredimensionella fastigheter införts. Jag anser att det är mest lämpligt att hantera de grannelagsrättsliga frågorna som enbart rör tredimensionella fastigheter i särskilda paragrafer. Den enskilde grannen har därmed lättare att ta del av reglerna. Jag har i min undersökning funnit luckor i grannelagsrätten avseende tredimensionella fastigheter. För att motverka dessa luckor presenterar jag två förslag till nya paragrafer. Båda de föreslagna paragraferna utgör särskilda grannelagsrättsliga regler. Det ena förslaget ger en ägare av en hotad anläggningsdel en rätt att själv åtgärda brister på en närliggande anläggningsdel. Det andra förslaget inför en skyldighet för en ägare av en bristfällig anläggningsdel att bekosta skyddsåtgärder vid grävning nedanför vanligt källardjup.