Rådgivaransvaret vid fastighetsöverlåtelser - Särskilt om friskrivningsklausuler vid grov vårdslöshet

Detta är en Uppsats för yrkesexamina på avancerad nivå från Lunds universitet/Juridiska institutionen; Lunds universitet/Juridiska fakulteten

Sammanfattning: Fel och brister i fastighet kan leda till mycket kostnader för framför allt en konsu-ment. En köpare av en fastighet har en långtgående undersökningsplikt som gör att köparen inte kan åberopa en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos liknande fastigheter samt omständigheterna vid köpet enligt 4 kap 19 § 2 st. JB. En undersökning ska som huvudregel kunna göras av köparen själv men i många fall anlitar köparen en besiktningsman för att göra en fullgod undersökning av fastigheten. Besiktningsmän, men även andra rådgivare och sakkunniga personer likt mäklare eller advokater, anlitas ofta vid fastighets-överlåtelser. Dessa rådgivare kan informera om risker och fel i fastigheten samt ge råd om hur parterna ska agera för att både köparen och säljaren ska vara fullt infor-merade för att undvika att problem och tvister uppstår. Rådgivares ansvar har tidigare de senaste decennierna ansetts vara väldigt strängt. Ansvaret styrs av allmänna kontraktsrättsliga principer. En följd av det är att konsument¬skyddet ställs högt och att ansvar för utförande av tjänsten ska grundas på en culpabedömning. Bland annat ska rådgivaren genomföra uppdraget så omsorgs¬fullt som möjligt och ska informera sin uppdragsgivare på ett sådant peda-gogiskt sätt att uppdragstagaren kan tillgodogöra sig informationen. En grundläggande princip för att den svenska avtalsrätten är att det föreligger avtals-frihet. Denna avtalsfrihet innebär bland annat att det är parterna som styr av¬talets innehåll. Avtalsförhållandet mellan en konsument och en näringsidkare känne-tecknas av att näringsidkaren i många fall lägger fram standardvillkor vilka ska gälla för samtliga uppdrag rådgivaren tar på sig mot många olika avtalsparter. Det medför att konsumentens specifika behov inte beaktas då villkoren utarbetas. Det innebär också att näringsidkaren, i detta fallet rådgivaren, vill begränsa sitt ansvar genom friskrivningsklausuler. Det finns en risk med att villkoren åsidosätter rådgivarens ansvar i en sådan mån att de anses vara oskäliga. Ett exempel på en sådan situation är då en rådgivare agerat särskilt klandervärt vid utförandet av sitt uppdrag. Domstolarna har de senaste åren valt att göra en be-dömning om friskrivningsklausulen ska stå sig genom att se om ansvars-begräsningen är oskälig i sig och genom att göra en helhetsbedömning av dels risk-fördelningen men även förhållanden vid uppkomsten av avtalet och förhållanden som tillkommit efter det. En bedömning utifrån om ansvarsbegräsningen är oskälig kommer sällan leda till att en friskrivningsklausul åsidosätts helt utan kommer istället jämkas med stöd av 36 § avtalslagen. Denna bedömning har gjort att råd-givarens tidigare stränga ansvar inte kan anses vara lika långtgående längre. För en konsument som anlitar en sakkunnig vid köp av fastighet kommer det innebära att denne inte kommer känna samma tillit till en anlitad rådgivare. I fastighetsrätten kommer det leda till att köparen själv får se till att denne är fullt informerad om fastighetens skick, ett krav som inte överensstämmer med gemene mans kunskaper om fastigheter idag.

  HÄR KAN DU HÄMTA UPPSATSEN I FULLTEXT. (följ länken till nästa sida)