Fastighetsägarens subsidiära avhjälpandeansvar - Hur ansvarsfrågan hanteras vid kommersiella fastighetsförvärv

Sammanfattning: Naturvårdsverket uppger att antalet potentiellt och bekräftat förorenade områden i Sverige under 2016 uppgick till 85 000. Siffran visar på att problemet med kontaminerad mark är tämligen omfattande. En grundsten i den svenska miljörätten är principen om att förorenaren, i detta fall verksamhetsutövaren, betalar. Vad händer om den som orsakat en föroreningsskada inte finns tillgänglig och kan ställas till svars? En fastighetsägare kan enligt miljöbalken åläggas ett subsidiärt avhjälpandeansvar för föroreningsskador. Ansvaret är en förpliktelse gentemot det offentliga och allmänheten och innebär såväl förebyggande åtgärder vid misstanke om en förorening som efterbehandling vid en konstaterad miljöskada. Ansvaret gentemot det offentliga kan inte avtalas bort men det är möjligt att reglera de kostnader som kan uppstå till följd av ett avhjälpandeansvar i det civilrättsliga överlåtelseavtalet. Detta arbete syftar till att redogöra för huruvida jordabalkens och köplagens regler kring felansvar korrelerar med reglerna kring fastighetsägarens subsidiära avhjälpandeansvar i samband med kommersiella fastighetstransaktioner. Arbetet syftar även till att undersöka hur aktörer i fastighetsbranschen hanterar offentligrättsliga inslag avseende miljöfrågor i civilrättsliga överlåtelsehandlingar. Författarna har tillämpat en rättsdogmatisk metod och genomfört semi-strukturerade intervjuer för framställningen av arbetets teoretiska respektive empiriska del. Av 10 kap. 3 § MB framgår att en fastighetsägare kan hållas ansvarig för en föroreningsskada under förutsättning att denne vid förvärvet borde ha upptäckt föroreningen. Häri följer att köparen har en skyldighet att undersöka fastigheten före förvärv för att kunna göra säljaren ansvarig. Rättspraxis har inte specificerat hur långtgående krav som kan ställas på köparen i dennes undersökning och några tydliga ramar för vad som omfattas i köparens miljömässiga undersökning saknas således. Domstolarna har dock konstaterat att en jordabalksundersökning inte är tillräcklig. I köplagen finns ingen uttalad undersökningsplikt. Vid fastighetstransaktioner har köparen och säljaren möjlighet att i det civilrättsliga överlåtelseavtalet reglera de kostnader som kan följa av ett eventuellt offentligrättsligt krav avseende avhjälpandeåtgärder. Förfarandet kring friskrivningar och garantier är i stor utsträckning samstämmigt i de tre lagstiftningarna och följer allmänna avtalsrättsliga principer. Domstolarna ställer höga krav på tydlighet i klausulernas formulering. Vid införande av en klausul avseende miljöansvar måste det tydligt framgå att skrivelsen avser det ansvar som kan följa av 10 kap. MB. En alltför allmänt hållen klausul eller en sedvanlig jordabalksfriskrivning är enligt domstolarnas tolkning inte tillräckligt. Bland branschaktörer finns ingen utbredd motvilja att stå för en saneringskostnad. Aktörerna är väl medvetna om att ett miljöansvar är behäftat med risk. Kostnaden för ett avhjälpande är svåruppskattad och uppgår ofta till betydande belopp. Ändå är risken för en sådan kostnad något som ofta förutsätts i beräkningen, framförallt i fall aktören planerar att exploatera fastigheten. Hur en aktör ställer sig till att stå risken för ett eventuellt miljöansvar påverkar hur parterna väljer att utforma, och reglera ansvarsfrågan i överlåtelseavtalet. Totala friskrivningsklausuler förekommer i praktiken sällan. Aktörer ser ingen vinst med att vältra över miljöansvaret på motparten, vilket indikerar på en marknadsmognad där miljön har blivit ett gemensamt problem.